「營建業愈來愈難做，蓋房子不知賣給誰」。說這句話的是一位認識多年的營建業老闆，最近應邀到他公司給員工做內部訓練演講，活動結束後，聊起當前的經營環境時，他表示感到很無力。
他問我有沒看到最近一篇日本媒體的報導，描述日本受到老年化程度嚴重及少子化雙重打擊，隨著總人口逐年減少，加上愈來愈多的年輕人不願也無力購屋，20年後平均三戶房子就有一戶空屋…。
對市場變化脈動一向很敏感的這位建築大老，早在兩年前房市漸露疲憊時，已著手規劃轉投資蓋觀光旅館，但沒想到的是，才短短一年多，原本景氣一片大好的旅館業突然「消風」，讓他很頭痛。
他說，內政部的統計資料清清楚楚顯示，台灣65歲以上人口正加速成長，預計2018年將超過14%，意思是台灣即將邁入聯合國認證的「高齡化社會」，加上少子化現象更加嚴重，如此一來，台灣早晚會步上日本的後塵。
的確，從各種主客觀的條件看，國內營建業已到必須創新求變的關鍵十字路口，我的建議是，因應老年化及少子化這兩大趨勢，未來建商蓋房子不宜再以坪數大小這項傳統思維做為規劃建案的最重要考量，應針對特定年齡族群的需求，打造出功能性的新類別住宅，其中又以60歲以上的所謂長青或銀髮人口的商機潛力最可觀。
從網路興起後，人們好像許久未聽到所謂「戰後嬰兒潮（Post-World War II baby boom）」，這個二戰後的新興名詞，起因於二戰後各國競相「增產報國」而出現的人口大爆發，台灣也不例外。
這批「戰後嬰兒潮」世代，正是台灣經濟奇蹟的創造者，若以二次大戰後1946年作為開始到18年後的人口高成長潮推算，截至2016年止，「戰後嬰兒潮」世代的年齡層介於52至70歲間，總人口高達約400萬，這正是台灣目前手中握有最多財富及最強消費力的族群。
由於醫療進步，目前平均壽命不斷延長，目前多數台灣的嬰兒潮世代的身心都處在最成熟的階段，只要精確掌握這個族群的食衣住行育樂各方面的需求，商機無限。
前幾年國內有業者曾引進日本頗盛行的老人住宅，但市場反應平平，最大受阻原因在於只做到硬體的皮毛部分，例如屋內外的各種防滑等安全設備之類，缺少多元化的軟體端的服務機制，自然無法引起嬰兒潮世代的共鳴，單單以市場定位強調老人宅就不及格，因為對於大多數追求生活品味，重視健康養生的嬰兒潮世代的字典裡，找不到「老」字。
我提醒這位在工地打拚數十年的建築長輩說，你不就是嬰兒潮世代嗎？你未來想過什麼樣的退休生活？住什麼樣功能的房子？這些答案的背後可意味著無窮的新商機。我更深信，從大趨勢看，在老年化及少子化的雙化衝擊下，未來房地產這一行，不能只是賣房子，而是打造一種嶄新的居住生活。
（作者是長富國際地產公司總經理）
長富國際地產總經理鄭哲昇