三百億元的包租代管大餅爽到誰

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2017/09/13
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租賃專法真的能夠成功創造出8萬戶社會住宅嗎?攝影/郭晉瑋
因張淑晶事件備受矚目,從立法到新法開跑爭議不斷
包租代管八年三百億元預算,幾乎都填進補助的坑裡,大部分將被包租代管、房仲業者賺走,一般民眾承租包租代管住宅,只能享有市價八到九折租金優惠。學界大老痛批,這種荒唐的定價機制根本不配叫「社會住宅」。
馬斯克

為了達成總統蔡英文「八年二十萬戶」社會住宅政見,由內政部主導的「包租代管」計畫已經上路;該計畫預計藉由補助、租稅減免等方式,靠包租代管、房仲等業者來開發八萬戶民間私有住宅轉作社會住宅。
雖然包租代管已經正式實施,但從立法到新法開跑卻爭議不斷;在法案推動過程中,看衰的聲浪總是比按讚的多,但內政部卻鐵了心要推動包租代管計畫,似乎對整套計畫信心滿滿。

政院版和外界預期落差太大

包租代管到底有哪些重大爭議?首先,在修訂《租賃住宅市場發展條例》草案(又稱租賃專法)時就備受質疑。包租代管計畫的母法主要依據租賃專法,但外界原本對於租賃專法的期待,原是希望制訂出一套針對房東、房客應負權利與義務的專門法令,來遏止租屋市場的亂象。
然而,內政部所修出來的租賃專法,與大眾期待的情況迥異。畢竟在修法當時,惡房東「張淑晶」事件鬧得沸沸揚揚,各界呼籲、也有所期待能制定一部租屋專法,來補足現行《民法》上的不足。可是內政部所制定的租賃專法,說穿了比較像是「租賃產業專法」或者「包租代管專法」,與外界預期落差實在太大。
只是催生租賃專法的內政部次長花敬群曾投身於社運,原本支持制定租賃專法來杜絕惡房東的社運團體,眼見修法內容與預期差異過大,倒也沒有過重的批評,只是輕描淡寫地說:「會推出民間版的租賃專法。」
說穿了,租賃專法未能更完整保障房東、房客權利,因為這一套法令是拿來扶助包租代管產業、開發民間社會住宅用的!
問題又來了,租賃專法真的能夠成功創造出八萬戶社會住宅嗎?除了官員能夠打包票外,幾乎大部分的業者都投下反對票。
內政部為了達到包租代管八萬戶目標,對屋主、業者、房客祭出「大放送」獎勵措施。屋主的獎勵措施,包括每年最高一萬元修繕金、若房客積欠租金,官方最高代墊三個月、提供仲介媒合費(一個月租金)、代付每月包租代管費用(一般戶為租金一○%、弱勢戶二○%),以及給予房東數項租稅減免。

大方的補助,內政部豁出去了

給予業者的獎勵也很大方,包括每件可領「開發費」(最高一.五個月月租金)、提供月租金二五%的「包管費」、三千元公證費、每年三五○○元居家安全綜合險。
至於承租的房客,若是業者採「包租」模式,則由業者與房東簽訂三年契約,業者變成二房東轉租給房客,租金為市場行情的八折;若是「代管」模式,則是政府委託業者代管,業者擔任媒合房東、房客的角色,每次簽訂一年契約,租金為市場行情的九折。若是弱勢族群承租,第一類弱勢族群租金為市價七折,第二類弱勢族群租金為市價五折。
如此大方的補助,可以想見內政部是「豁出去了」,拚了命也要把包租代管給推成功。但在龐大誘因的背後,政府預計八年要花三百億元預算,才能填滿包租代管獎勵這個大坑。到底這是不是一筆合算的生意?早已引發論戰。
房仲全國聯合會榮譽理事長李同榮直言,依目前政府的減免與優惠方案,若要完成八萬戶民間空屋轉作社會住宅,政府每年至少要編列約七十億元預算,還不如興建更實際,因為包租代管實施二十三年,就等同興建八萬戶社宅總經費,這個計畫根本不具經濟效益。
李同榮更質疑,優惠補助下可能讓善意遭到扭曲,產生「(房租)灌水價」。事實上,房仲圈私下早就流傳各種「提高補助金」的方式,例如爛房子、頂加租金拉高到政府訂定的市價也不違法,而李同榮不過是敢出來當烏鴉罷了。
早在包租代管上路之前,內政部積極找包租代管與房仲業者開會,盼房仲業者加入包租代管,以利政策加速推動。但房仲業者私下透露,他們在會議上建議事項,多未獲內政部採納,這項政策不是不好,但「學者、官員空口談理論、理想,自以為的專業而忽略實務面的問題。」

沒配套措施,更缺查稅手段

如果房東把空房做包租代管,雖然有租稅減免,但超過免稅額的部分還是得繳稅,且要登錄在實價登錄網站上,未來出租資訊全被政府掌握。但房東若是自行出租,卻能繼續逃漏稅。用膝蓋想也知道,房東怎肯乖乖多繳稅?但內政部完全沒有配套措施,更缺乏查稅手段。
更令人不解的是,八年三百億元預算,幾乎都填進補助的坑裡,大部分都被包租代管、房仲業者賺走,一般民眾承租包租代管住宅,只能享有市價八到九折租金優惠。某學界大老在臉書痛批,這種荒唐的定價機制根本不配叫「社會住宅」。
究竟未來三百億元預算若全花下去,到底爽到誰?是為了壯大包租代管產業?還是幫助民眾減輕居住負擔?抑只是為了達到總統選舉政見而亂投醫?或許大眾得拿著放大鏡來逐一檢視。

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