租賃專法三讀通過 還有什麼問題

陳冠甫／律師、不動產經紀人

日前，《租賃專法》三讀通過後，應為我國住宅政策重要的一大步，筆者曾於該《租賃專法》修法通過之前，曾經於《蘋果日報》投書兩篇相關文章。之後即發生了令人遺憾的中和租屋大火事件．從而，本文擬從《租賃專法》的法制面角度，論述一些粗淺看法，闡釋該專法三讀後，可能欠缺的一些重要因素：

租賃市場普遍性的存在著締約地位不平等的狀況，有可能因為《租賃專法》的上路，而有顯著的改變．從新修法的脈絡不難看出，居住權已經儼然成為國家重視的人民基本權利，從《租賃專法》對於出租人與承租人間，租賃契約應約定及不得約定的事項給予行政主管機關制定的權限，並且賦予私法契約必須遵守法律強制規定，否則則會賦予其無效的法律效果。

不難看出國家為了居住正義的管制政策，介入了傳統私人間的租賃契約。但我們更應正視與省思的是，何以租賃人口指數近年來不斷攀升的因素。導致人民於面臨居住時，法律政策趨勢本來注重從擁有不動產所有權的保護，弱化成不動產租賃保障為重心。

再者，對於租賃住宅的重要資訊強制揭露與租金實價登錄，並沒有在本次的專法規範範圍，有無可能弱化了本次專法的功能，亦為相關評論有所討論，但我們更應該想到的是：如果今天承租人或許是為了在有限的收入下或為了其他因素考量（例如：上班通勤距離、節省開銷）選擇承租較為低廉價格且居住品質不佳的房屋，在其自主性選擇較為低劣的承租標的時，我們應該如何去建立一個標準：保障普遍性的所有承租人，居住的是一個符合居住品質與安全標準的房屋。

也就是說，如果這間房屋要出租，應該符合一個最低適合安全居住的標準，雖然內政部在立法院上說研擬「加強既存違章建築處理指導綱領草案」，但本文認為，《租賃專法》的立法目的是保障租賃當事人的權益，故在專法中應新增建立一個符合最適切居住安全標準在法律的規定。

新修訂的《租賃專法》中規定： 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，但該標準似乎與符合居住品質與安全之標準有著落差，而內政部不應僅做消極性研擬處理既存違章建築問題的宣示，《租賃專法》作為居住正義的第一哩路，國家應給所有有居住租賃需求的承租人一個有安全居住標準的承諾。