都更修法後 不同意戶仍是關鍵

鑑於國內房屋高齡化的問題日趨嚴重，特別是台灣共有約八五○萬戶住宅，屋齡超過卅年以上者接近四百萬戶，約占總數一半，加上都更推動裹足不前，過去十年每年平均都更核定案件僅約二千戶，法源問題更在文林苑案件大法官釋憲判定違憲之後缺乏依據。故此次政府除鼓勵公股行庫積極參與、成立台灣金融聯合都更服務公司、設置國家住宅及都市更新中心的專責機構、成立都更信保基金等措施來大力推動都市更新之外，都更條例的修正更是重頭戲。

十一月下旬行政院會終於正式通過《都市更新條例》修正草案，主軸是簡明程序、增加誘因，同時排除違憲、資訊對等來增加民眾對都更的信賴，更重要的是政府將積極協調，期望中長期國內都更案能質量倍增。

其中在容積獎勵標準明確化方面，過去中央規定容積獎勵上限，但地方審議決定額度，則造成都市更新實施的風險，未來將由中央統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，並保留廿％基準容積額度由地方訂定；而在提高財稅誘因方面，主要包括延長房屋稅減免時間、增訂合建稅賦優惠、增訂公辦都更投資人稅賦優惠、放寬建築融資比例等。

至於不同意戶的解決方面，未來也將設下四道關卡防止都更推動爭議，包括都更計畫須經都市計畫委員會、都市更新審議會，且為防止惡意圈地並確保合理性，若有所有權人有異義需舉行聽證，不同意戶不服則採取「協調」取代「調處」等。

整體來說，此次《都市更新條例》修正草案修法重點已針對過去造成都更停滯不前的主要原因，包括公私部門都更量能不足、民眾錯誤期待、公權力未彰顯、審議程序冗長、違憲條文待處理、容積獎勵不夠明確等問題，有了方向性的解決，預料將有助於拉抬市場對於都更的信心與意願。

但值得留意的是，雖然未來將藉由都市計畫委員會、都市更新審議會及聽證會三關卡，強化都更前置作業掌握，減緩後續不同意戶阻擋都更進行，但此也同步意謂申請都更的門檻相對墊高。同時《都市危險及老舊建築物加速重建條例》也需要一百％所有權人同意，因而實務上整合難度是否降低，仍有待觀察。排除拒遷戶，仍將是關鍵；特別是此次《都市更新條例》修正草案對於不同意戶又加入強制舉辦聽證會，是否會讓都更時程上有所遞延，也讓不動產開發業者存有疑慮。再者都更投入時間與成本的不確定性、房市景氣尚處於修復階段，亦恐影響後續整體都市更新的推動情況，值得持續觀察。