菲律賓是位於東南亞的一個群島國家，處於西太平洋，北隔呂宋海峽與台灣相望，與台北距離飛行時間約一小時四十分鐘，南隔西里伯斯海與印尼相望，西隔中國南海與越南相望，東邊則為菲律賓海。作為一個坐落於環太平洋的熱帶國家，因其氣候環境影響，造就了豐富的自然資源與生物多樣性。
菲律賓群島由七一○一個島嶼組成，可分為呂宋島、米沙鄢群島和棉蘭老島三大島群。菲律賓海內外總人口約一億一千五百萬人，是東南亞第二個人口破億的國家。
※菲律賓歷經西班牙殖民與美國統治，奠定良好西方文化基礎
菲律賓於一五六五至一八九八年由西班牙殖民統治，一八九八至一九四六年由美國統治，一九四六年七月四日，美國將菲律賓主權轉交與菲律賓，菲律賓獲得完全獨立，一九四六至一九六五年為第一共和國，一九四六至一九八五年為馬可仕獨裁統治近四十年，國力由盛而衰。一九八六年至二○一○年歷經艾奎諾夫人幾任總統整治，國力逐漸增強，二○一○年艾奎諾三世就任總統，擺脫亞太金融風暴陰影，振興經濟，並大力推動公共工程，二○一六年卸任前，菲律賓經濟成長已躍居東協之首，成為東協之星、亞洲之虎，二○一六年七月杜特蒂正式接任總統。
杜特蒂就任總統前，曾擔任菲律賓南部達沃市的市長，就任期間達沃市就獲選為全球十大最安全城市之一，可見其治安長才與能力。而他就任總統後，除了重用原政府財經貢獻良多的老臣外，展開一貫鐵腕作風，宣誓全力反毒，半年內超過兩百萬以上毒蟲自首，杜特蒂民調衝到九○％以上，獲得全民擁戴。同時，杜特蒂展開中、日之旅，擱置南海爭議，試圖擺脫長期受美掌控的陰影，迅速與中日建立友好關係，並獲得中國與日本承諾大量的金援與投資項目。
※杜特蒂總統上任與中日交好，引進大量資金大興土木與建設
杜特蒂上任後首先訪問中國，成功拿下習近平允諾總值二四○億美元的貸款與投資承諾。杜特蒂也二度訪問日本，和日本企業簽訂至少二十五個項目合約，價值約六十億美元的投資，項目如下：造船、鋼鐵、農業、電力、再生能源、交通運輸、基礎建設、礦產加工、零售業、通信科技、資訊產業業務流程管理…等。
杜特蒂成功建立中日友好與投資關係，也於美中日三角關係上扮演制衡與平衡的角色，今年開始大興土木，加速公共工程擴建，房地產相關產業跟著水漲船高。
同時，杜特蒂正在全國建立一個鐵路和高速公路網絡，這個高達一千八百億美元的基礎設施投資，為經濟成長增添另一個推動引擎，使菲律賓連續第六年GDP增長率超過六％，成為全球少數表現最好的國家。杜特蒂誓言二○二二年將菲律賓變成一個中上收入國家，他的願景基石就是「建設！建設！建設！」包括首都地鐵和南部六五三公里的鐵路。
※連續六年GDP超過六％，房地產正邁向長線強勁的主升階段
過去十年，菲律賓是東協唯一最沒有依賴中國經貿支援發展的國家，光是海外技術勞務輸出，每年賺取數百億美元外匯，加上二十四小時世界第一的客服中心迅速成長，創造無數就業機會，馬尼拉已成為菲律賓年輕人嚮往的天龍國，由於人口不斷快速成長與集中，交通建設的大力改善，加上內需消費力強勁，馬尼拉房地產近年水漲船高，從過去三年的初升段，正邁向未來十年長線強勁的主升段，房地產周邊產業更是百花綻放、蓬勃發展。
菲律賓人均年所得剛跨過三千美元，依據歷史經驗，所有新興國家人均年所得一旦跨過三千美元，一直成長到九千美元之間，其主要都會的房地產市場一定會發生飆漲現象，如同台灣於民國七十一至七十八年剛跨過人均年所得三千美元，台北房價七年間飆漲四．五倍，中國大陸二○○八到二○一六年，上海、北京、深圳房價更飆漲六至八倍。
菲律賓經濟成長率帶動馬尼拉房地產延燒，現在只是個開端，過去，台灣人太不了解菲律賓，中國大陸因政治敏感因素，菲律賓是中共在東南亞地區唯一沒有進去炒作房地產的國家，現在兩國交好，大陸投資基金蠢蠢欲動，未來三到五年，馬尼拉房市尚有一番大翻轉的空間，筆者大膽預測，菲律賓經濟必將繁榮二十年，並成為東協之星、亞洲之虎。