李碩敏：解租屋糾紛政府應領頭「包租代管」

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發佈日期：2018/09/25

李碩敏／大學講師

近年來，有不少租屋糾紛鬧上社會新聞。有的惡房東鑽法律漏洞，連番欺詐房客，獲取不法暴利，有的還被告上法院。而一些惡房客則是拖欠租金，或因與房東糾紛，大肆破壞所租房屋，讓房東疲於奔命、損失慘重。如果政府能結合房仲業者，向鄰國日本學習，推動「包租代管」便民政策，將不失為讓房東租得放心、房客租得安心，解決亂象的可行之道。

日本租賃住宅管理產業已發展20餘年，有成熟經營管理流程及經驗。尤其是租賃管理制度、產業經營模式、管理人員測驗及訓練、租金指數編製、租賃IT技術及租賃保證機制等6面向，都值得學習與借鑒。結合台灣租屋市場的實際經驗，台灣政府和房仲業者在「包租代管」方面，可以有以下幾個政策研究方向。

一、仿照房屋交易實價登錄系統，建立一套住宅租賃實價登錄系統。根據大數據和有公信力的協會調查，讓每個區域、不同房況的出租房屋，都可以查到租金實際行情。減少因價格因素而造成房東和房客之間的媒合成本，不要發生「房子很喜歡，但價格無法接受」的情況發生，讓雙方都少跑冤枉路。

二、逐漸建立「包租代管」中間方的機制，房東可以安心地把房屋全權委託代管業者（房仲）處理對外出租，自己不必三番兩次與房客交涉。日本在強化契約權利關係方面，制定了「租賃住宅標準委託管理契約書」、「轉租租賃住宅標準契約書」等4項契約書範本，以為雙方簽訂契約之依循。這些先進經驗，可以避免現在便利商店購買一紙租賃制式合約，一旦發生糾紛卻很難釐清相關的責任，甚至鬧上法院。

三、出租屋的修繕工作，也可訂定契約委託代管業者處理，契約化明定各種修繕價格，水管漏水房客打電話給代管業者，半天就可以處理好。即使房東人在外地或國外，房子需要維修，代管業者也可以先代墊維修費用，即時為房客服務，再向房東請領費用。四、引進租賃保證金公司制度，運用協力廠商保證機制，降低房客首租時資金壓力，也減少房東無法收取租金風險。

五、政府為了減少年輕族群、中低收入戶租屋負擔，已推出公共住宅廉價租屋，但公共住宅建設的數量少，遠遠跟不上實際需求。未來可以通過「包租代管」機制，特定區域的代管租屋出租時，給與年輕人族群、中低收入戶租屋補助，落實政府照顧弱勢的美意。

「包租代管」在台灣還是未普及的新興事物和觀念，就像40年前房仲業剛興起時，也不被一般民眾接受，認為「為什麼要被中間人多賺一手」，不過長年下來房仲已成房屋交易的必要環節。因為既能節省時間和心力，也給交易雙方最大的保障。

據了解，為精進我國租賃住宅產業之發展，內政部政務次長花敬群日前率崔媽媽基金會等6家社會住宅包租代管業者，及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表，前往日本學習取經。除考察當地3家成功的大型租賃企業，也拜訪日本國土交通省及當地協會，深入了解日本租賃服務制度及經營模式。希望這項政策，能夠在完整的事前規劃，充分傾聽業者和租屋者的心聲後，盡快落實為實際行動。如果能夠成功推行「包租代管」，房客、房東、業者、政府（因利民政策），都將成為贏家。

租賃住宅市場的資訊揭露不足，論者認為要解決租屋糾紛，政府應領頭「包租代管」。圖為示意，資料照片

李碩敏：解租屋糾紛 政府應領頭「包租代管」

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