他提12張表證實房價全面落底 三大族應該這樣買

吉家網今（27）日發布2018年房市年報，董事長李同榮表示，五大面向、12張表證實六都房價已於2018年第3季全面落底止跌，並結束第五次景氣技術循環，他也對首購族、換屋族，投資族提出購屋建議。

李同榮指出，台灣房市第五次循環自2002年春～2018年夏，共走了16年，回顧2001年房市第四循環結束，政黨輪替後，政府極力作多激勵房價回升，2002年第1季~2003年第2季，房市展開第五循環的初生段。

2003年市場遇到SARS風暴急跌兩季後，房價勁揚至2008年遇到全球金融風暴，才停止了五年的主升段行情。金融風暴半年後，馬政府降低遺贈稅，加上全球啓動資金寬鬆政策，造就了第五循環末生段房價飆漲達五年之久，但也因2012年到2014年房市價量結構明顯背離，市場自然反轉向下。

房地產市場在2014下半年開始緩跌三年半後，2017年第3季台北市中古屋市場已率先止跌落底，2018第3季，全台房市也由北到南全面落底，台灣房市第五次的景氣技術循環正式宣告結束。

李同榮表示，從房市交易量、房價走勢丶建商信心丶金融機構餘額丶購屋信心等五大面向，可證實房市全面落底。

在交易量方面，房市反轉後，交易量持續萎縮七季，但2017年交易量26萬6,000戶，2018年交易量27萬8,000戶，量能逐年遽增，且近四年已把投資客全數清出，而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場，市場交易量邁向健康穏健。

房價部分，此波循環六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季，房價緩跌後低點分別落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析，證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

開工量多寡，是建商對市場的信心指標，2018年全國建築物開工達10.2萬戶，是近四年以來新高，若與2017年相比，則成長幅度達35%，顯見建商信心指數大幅提升，幾乎所有上市公司建商都確認2018年房市已止跌落底。

金融機構融資餘額部分，中央銀行公布2018年12月全體銀行房貸餘額及建築貸款餘額，各為6.98兆元及1.86兆元，續雙創歷史新高，除了中央銀行，各大金控銀行依據內部數據分析，幾乎一致認為房市已經落底。

購屋信心指數部分，2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下，房價獲得支撐止跌。雖然，市場仍有7到8萬中大坪數餘屋，待換屋族群進場消化，但近四年也累積近8萬戶的觀望性買盤仍待進場，因此，房價會進入以盤代跌的局面。

李同榮表示，未來兩年將是高價微降丶低價微升的盤整格局，自住買盤可積極進場，風險不大，其中，換屋族群可針對新餘屋，多花時間精神，不疾不徐，選擇讓利較大建案的全新餘屋，耐心好好議價，必定能取得合理房價，完成換屋心願。

自備款少的首購族群可選擇付款輕鬆且單價接近新成屋的預售產品，主要是當房價處於高點時，購買預售產品會是最大風險，因為房價不漲反跌，一來一回，就可能斷頭或套牢。

但當房價低檔或持平時，預售產品若接近新成屋合理價，三年後交屋的房價應有些微漲幅，此時介入風險相對較低，但重點是房貸支出不宜超過家庭收入的35%，才不致造成生活的壓力。

至於投資族，在盤整市場中要投資獲利相當困難，必須謹慎評估投報率，若產品年投報率（ROI）有3%以上，則風險相對較低，目前投報率低的傳統商店不但増值有限，且風險極高，應是現階段不適合投資的逃命商品。