文:楊峻杰(臺灣師範大學公民教育與活動領導學系學生)

文:楊峻杰(臺灣師範大學公民教育與活動領導學系學生)

誰養出了無殼蝸牛?「房貸低利率」對想買房的青年其實弊大於利

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2019/12/03
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文:楊峻杰(臺灣師範大學公民教育與活動領導學系學生)


青年買不起房已經是數十年的問題了,即便政府提出許多政策,試圖改善這一切,但房價卻不斷的飆升,如果月薪5萬元,不吃不喝20年可能都買不起台北的房子。而大部分人將原因歸就於投資客炒房,但對投資客來說,怎樣會有誘因去炒房呢?

房市的投資有點類似股票,能賺股利以及價差,所謂的股利就是房租,而價差就是隨著房價上漲所獲得的收益。而台北房租及房價幾乎年年上漲,因此吸引更多投資者願意參與這樣的炒房遊戲。雖然政府同時也祭出各種措施,但為何無法打擊房價呢?

房貸低利率害死青年

高房價最大的幫凶,其實就是低利率的房貸。現行房貸基本上都低於百分之二,而台北市房價1坪平均約70萬,也就是1坪的年息費用大約1萬4000,但1坪月租金中位數大約1600(數據來源:591租屋網),1坪的年收益是1萬9200,中間就有5200的套利空間,光是搞出租就能穩定獲益,這也是為何許多投資客會將資金投到房市,只要透過房貸,可能連本金都不需要,就能套利,同時擁有多間房子在出租的更大有人在。

但政府卻不斷地宣稱調低房貸,是幫助青年能買房,其實越低的房貸反而有越大的套利空間,將會有越多的投資客加入,此時房價更加不可能下跌,還有可能會上漲,讓投資客賺更多。

資訊不對稱

過去房市定價全憑賣方開價,對於價格的合理性完全無標準,甚至有房仲與賣方合作,哄抬價格來坑殺買方。而隨著房價實價登錄後,這個問題得到了部分的改善,民眾開始有議價的依據,但礙於現行制度,是區段公布,並不是按門牌號碼公布,也不是即時更新,使賣方還是有許多操作空間,導致買方無法得到合理價格。

此外,房租價格也是影響房價的關鍵,現行體制無任何房租價格揭露制度,租金任憑屋主開價,而租屋族往往又是經濟上的弱勢,更加無議價的空間,導致屋主有超額報酬,進而讓更多有錢人願意把錢放到房地產當中,這樣的情況下,要房價下跌根本天方夜譚。

課稅不痛不癢

政府也祭出了許多稅制改革,希望能抑制房價,從奢侈稅到房地合一稅,但房價得到控制了嗎?答案是否定的,政府僅在短期買賣房屋課稅,這不僅打不到炒房的包租公、包租婆,更可能打到無力負擔房貸,出售房屋的青年。

然而有人提議課囤房稅,筆者認為效果恐怕也不大,原因在於房東可以將房產轉移到人頭,名義上就沒有多間房產,依然能繼續收租賺錢。

且囤房稅也有可能轉嫁給租屋者,雖然有學者指出:任何一項稅負的提高,最終必然由買方與賣方共同負擔;但誰負擔比較多?關鍵則在於需求彈性與供給彈性的高低。誰比較沒有「彈性」,誰就要負擔較多的稅負。而少子化將會導致供過於求,因而房東看似比較沒有彈性。

但現實恐怕沒有如同經濟學理論,原因在於租屋的資訊不對稱,房東只要能出租部分房屋,收益就能大於持有全部房屋的成本,這也能解釋為何東區有一堆空房空店面,房東仍不願降價。

舉個簡單的例子來說,一間房子租金5萬,會有3個人租,跟房租降成3萬,有5個人願意租,收益都是15萬,誰會願意多花時間去管理2間房子,還要承擔出租的成本與風險。

政府護航下的不公義

要打擊高房價,政府並非沒有方法,但為了政治利益,政府往往喊口號而已,就連最基本的資訊完全揭露,政府都打了退堂鼓。其實只要三支箭就能打下高房價:

第一支箭,租金及房屋價格都依門牌實價登錄,資訊對稱的情況下,賣方就無法作怪。別再用隱私當藉口,美國、英國、香港都能做了,台灣沒理由不行,且如果公佈價格就涉及隱私,那股票每分每秒公佈價格,不就嚴重侵害隱私?

第二支箭,調降社會公宅租金,其實只要大量興建公宅,以低於市價出租,一定能打垮房價。但現行的社會住宅少的可憐,且租金大約市價的8折,完全不足撼動市場行情,甚至許多地方政府還喊出不願繼續建設公宅,提出包租代管、房租補貼,但這樣的政策根本是在圖利房東,穩定房價且還有助長房價的嫌疑。

第三支箭,是調升利率,提高投資客的成本,讓成本大於利益,這樣的情況下,房價絕對能崩跌,不過此作法是雙面刃,也會傷及台灣的經濟,不利於出口業發展。但本者認為只要前面兩支箭能真正落實,居住正義就能夠實現了。
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