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今年房價會跌嗎?李同榮:利因與利空呈三對三鬥牛態勢

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2022/05/20
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2022年全球經濟情勢詭異多變,美國為首經濟體啓動了升息循環丶股匯市動盪不安丶烏蘇戰火蔓延,能源危機進逼,通膨壓力雪上加霜,加上疫情到處擴散影響人流丶物流,經濟景氣過熱情況不在,熊市有步步進逼的可能。台灣當然也不例外,尤其疫情正值高峰,520房市榮景消退,成屋交易量也來到低點,今年房價漲跌成為產丶官丶學界與買賣交易大眾,非常關注的焦點。

今年的房價會跌嗎?看好市場者雖然居多,但看壞者的比例也逐月增加。房市趨勢專家李同榮提出有趣的分析,他認為今年房市走勢強弱取決於市場三大不可抗拒利因與三大來勢洶洶利空的對峙情勢,也就是三對三鬥牛較勁的勝負結局將會影響房價的漲跌,李同榮所提出的三大不可抗逆利因包括:(一)經濟強勁成長(二)通膨置產保值(三)技術循環主升段;而三大來勢洶洶利空包括:(一)進入升息循環(二)停滯性通膨壓力(三)疫情與打房加重。

李同榮進一步表示,三大利因有如勇往向前的金牛,締造市場不可抗逆的動能與榮景;而三大利空有如來勢洶洶的灰犀牛,帶來市場不可忽視的威脅與壓力。整個對峙態勢有如藍球場上三對三鬥牛模式,不但一對一牽制,同時也會相互交叉牽制與影響,茲分別分析如下:

三大不可抗逆金牛利因影響因素分析:

(一)強勁的經濟成長基本面:去年台灣GDP成長6%,今年預期4%,台灣上市公司基本面與獲利狀況良好,出口值屢創新高,過去兩年經濟成長動力強勁,也是房市推升的基本面與主要動能,雖然升息對中期經濟成長會產生影響,但短期內貨幣貶值對出口有利,總體經濟表現促成房價續漲不可逆的原動力。

(二)通膨保值置產心理強烈:台灣消費者物價指數近期已衝破3%門檻,而近兩丶三年營建材料與人工成本漲幅高達25%,這種通膨的高漲,初期形成保值心態丶中期造成搶購行為,目前置產保值的剛性需求,成為市場不可逆的搶購風潮。

(三)技術循環面處於強勢主升段上:2014下半年上波多頭轉空,2018房價止跌,2019反彈丶20202022目前止,主升段尚未結束,房價不容易因客觀因素而改變走勢,形成房市多頭中不可抗逆的仰攻現象。

三大來勢洶洶灰犀牛利空影響因素分析

(一)全球進入升息循環:歷史證明進入升息循環相對都是景氣熱絡時候,初期負擔增加有限,不影響房市需求與走勢,但中期會影響經濟成長,長期就會影響房價表現。

(二)停滯性通貨膨脹威脅:通膨通常都是景氣過熱或産業鏈流通迫切所形成,通膨初期丶中期,消費需求殷切,但若通膨不斷加劇或是持續惡化,消費需求觀望或跟不上,市場就會產生停滯性通貨膨脹的不良後果。近期烏蘇之戰引爆通膨加劇,市場擔心會有停滯性通膨隱憂,因此,全球就開始啓動升息循環抑制通膨。

(三)疫情擴散與打房加重的影響:疫情影響上半年房市量能,若疫情持續到第三季,對今年交易量影響很大,加上打房力道加重,勢必影響下半年房市走勢。

李同榮分析,上述三大金牛與三大灰犀牛之形成因素與相互對抗模式如下:

(一)「經濟基本面」對抗「升息壓力」影響。

(二)「通膨保值置產心理」對抗「通膨過劇產生的停滯性通膨」影響。

(三)「技術循環主升段」對抗「疫情肆虐與打房加重」的影響。

李同榮認為,上述三大利因與利空,不但一對一捉對撕殺,而且也會交叉牽制,例如升息循環除了影響經濟面,也會降低通膨,也有可能扭轉技術循環反轉;而通膨加劇也會影響升息幅度加大,更會影響經濟發展;打房與疫情會影響主升段提早結束,但也可能破壞經濟與産業發展,更可能令消費觀望,產生停滯性通貨膨脹後果。

李同榮針對市場利因與利空「三對三鬥牛」的最後結局做出綜合判斷:三大金牛將略勝一籌於三大灰犀牛,2022年房價漲幅雖會降溫,但仍然處於溫和上升的軌道上,主要有三大理由:

(一)升息暫時影響不了經濟基本面發展與房價漲勢:六月利率升息半碼或一碼最有可能,全年合計升息不會超過三碼。全球通膨短期將難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒,石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價,Fed持續以二碼以上速度升息丶加上六月起縮表效應,而台灣CPI持續上升,對台灣經濟發展造成負面影響,央行也勢必溫和跟進,一方面維持國際間利率變動的平衡,另一方面抑制通貨膨脹與收縮氾濫游資,同時,對上升中的房價也會產生抑制效果。

央行在溫和升息政策下,最符合市場預期,對房市而言,房貸負擔仍然在可忍受範圍,只是心理層面會產生觀望氣氛,但因通膨關鍵因素未消,保值心理仍然大過觀望態度,房價續漲,但漲勢會收斂,交易量會稍受影響,房市仍然維持在多頭走勢上。

(二)通膨將因升息而緩和,有助延長多頭走勢:市場不會產生停滯性通貨膨脹,惟營建成本在缺工狀態下,縱使通貨不漲,成本也是居高不下,在主升段上,營建成本轉嫁仍然會持續,房價欲跌不易。

(三)疫情預期將紓緩,打房效率將遞減:第二季疫情達高峰,第三季疫情應會紓緩,交易量有機會反彈,季節性縮減不致影響全年交易量持穩的走勢。

而政府打房力道雖會加重,但因過於頻繁,效率將會遞減,不過炒作現象將隨房價漲幅縮小而逐漸收斂,對多頭市場較健康有利。


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