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房市多空拉鋸,誰會先降價?李同榮:只有這個關鍵

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2022/11/01
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房市延續第三季的交易量縮,十月份又遇到股市持續下挫,看來交易量明顯未見改善,尤其是領先指標的預售市場,除了交易繼續緊縮外,有望來客複訪頻率增加,付訂的時間期拉長,期待降價氣氛濃厚,到底誰會率先降價?房市趨勢專家李同榮指出,此刻建商降價不會是財務問題,而唯一關鍵問題會是個案產品定位問題所產生的銷售嚴重障礙。

建商累積數年獲利,口袋深,挺得住降價壓力

李同榮指出,今年房價挺得住七大利空不跌,一定有其市場支撐基本面,成屋市場剛性需求穩健,1-9月交易量小縮1.99%,預售市場明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治、等影響對未來市場的信心,在此時,建商因累積前兩三年的獲利基礎,營建業因採完工收益入帳,今年的財報獲利率普遍亮麗,以致上市公司營建股展現比大盤抗跌實力,建商口袋深,自然挺得住季節性的銷售壓力,但代銷業可能就馬上反應市場的銷售障礙與壓力。

房市多空拉踞,會降價的關鍵在於「產品定位」問題

    房市在多空拉鋸的情況下,誰會率先降價?李同榮直指最大的關鍵因素在於「產品定位」問題。

這一波多頭房市完全由剛性需求主導,在2022年之前,因為傳統製造業轉型,以傳統產業為主的中南部台商大量資金回流,不是投入新興工業區的擴廠投資,就是把閒置資金大幅流入房地產投資與置産,加上通貨膨脹保值心態,更激發兩代不同堂時代潮流,年長者協助年輕人置產已經蔚為風潮,因此小坪數2-3房,總價不超過1,500萬產品的新建案,成為當今市場主流,惟近年因單價高漲,無論是大樓或透天新產品,都寧願縮小產品空間,控制總價不要超過一定範圍。惟仍有些建商考慮市場產品同質性太高,規劃40坪以上較大坪數空間産品,以三房以上產品企圖擴張市場需求,但沒考慮到產品定位,在換屋需求沒有跟進階段,總價定位過高,就會造成銷售的兩大障礙:(一)因新開發地段商圈尚未成熟,無法吸引到高總價換屋需求者。(二)因總價過高,對首購而言,無論是自備款支付能力或房貸負擔都會造成壓力與觀望。

降價模式不一,個案問題,不會造成骨牌效應

    李同榮特別強調,房價沒有永遠漲的道理,預售市場在潛銷期總是會因應市場景氣,而有所謂的價格上漲或下修,現階段會率先降價不會是財務問題,主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行,因此不會成為骨牌效應,尤其以降價退費方式,往往是銷售初期不順,迅速調整行銷策略,除了降價以外,「退費」行為應該是在銷售數量與退費損失有限情況下的一種行銷策略,以目前而言,也應該不致有太多業者跟進,無論誰先降價,應屬個案的個別表現,市場悲觀氣氛不必過度解讀。

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