奢侈稅+壽險業新八條 投資大退場

日前金管會祭出的壽險業八大新措施，震撼市場，繼之前數度調高最低收益率之後，整合過去控管壽險業買樓買地的措施，一舉以”新八條”箝制壽險業者購買房地產的火力，這對台灣房地產大宗買賣交易，將產生不小的影響。

八大新措施中，有七項為緊縮壽險業投資不動產，包括「提高收益標準」，「收益標準、立即適用」，「投資商辦大樓、五年不得移轉」，「投資素地應附承租意向書、十年內不得移轉」，「須經董事會逐案審查」，「自用不動產五年內不得移轉」與「禁買預售屋」﹔另有一項是屬於「配套放寬措施」，若投資公共建設且規劃開發時程的地上權案件，則可排除相關投資素地之限制與規範。

七項緊縮控管措施中，壽險業最反彈的「最低收益率」，最後仍按照金管會原定規劃，從2.125％調高到2.875％；問題是，金管會在今年八月底，才把最低收益率從1.875％調高到2.125％，不到三個月，收益率又再度調高，也是頗令業者困擾。

從政府的這些措施來看，顯然是想要控管壽險業投資炒作，不但最低收益頻頻提高，甚至嚴控5-10年內不得移轉，看出金管會其杜絕房地產投資的決心；奢侈稅自去年3月實施之後，確實讓短期投資客退出房市，投機炒作風氣大減，房價沒有再持續飆漲，雖然該政策沒有造成房價下降，但是投機客退出市場，應該算是已有成效。

現在政府將目標轉往壽險業者，嚴控投資，此舉對穩定市場有一定成效，將房地產投資引導到長期投資，從住宅市場到商用市場，目前看來短期投資將逐漸絕跡。再加上實價登錄開始上路，許多不動產的成交價格呈現透明化，價格哄抬的亂象也將減少，這對建全房地產市場有很大的助益。

過去房地產市場的真相，就像一個盒子，實價交易價格掌握在賣方及房仲業者手中，一般民眾很難研判真正的成交價格；但是實價登錄之後，從政府公布數據就可以了解，其實房價並沒有想像中那麼高，多數是經過媒體議題操控後，讓民眾的真相有些誤解。

近日公布第二波實價登錄，就出現全台不動產價格最高的台北市，仍有每坪「2」字頭的行情，包括內湖、南港、北投、文山、萬華5個區域，9月都有公寓每坪成交在「2字頭」，尤其是內湖、南港較令大家意外。

雖然條件都不是很好，不是位在區域內的偏遠山坡地區，就是位在工業區內，但表示實際上仍有這樣的行情住宅在交易。過去媒體爭相報導區域創新高的新建案，也許未來報導方向會有調整，創新低價的交易也會逐漸被報導。

仲介業就表示，40歲以下的族群習慣運用網路資訊、並且是首購主要對象，偏好產品是低總價房屋，實價登錄催化這個族群的購屋速度，促使台北市2,000萬元、新北市1,000萬元以下的房屋成交速度大增。

從去年運用奢侈稅杜絕住宅投機客，到今年嚴控壽險業涉入短期炒作市場，以及實價登錄房價透明化等政策，未來想要炒作房地產，其門檻大幅提高。預料市場的買方結構，將回歸到早期狀況，首購佔六至成，換屋佔二至三成，投資將維持在一成左右。
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【網路地產王／綜合報導】