央行宣布降息與放寬除豪宅外的選擇性信用管制之後，相信很多房地產業者或是這陣子正在經歷買賣房屋過程的民眾，都能深刻感受到「春燕來歸」的氣息。即使四月份的統計還沒出爐，但從線上的預約看屋量和分店的成交熱度，也大致可以預料，四月份交易應會比起前三個月好上許多。
不過，在這條回春路上並非一路平坦，底下的洶湧暗潮，可能超乎你我想像。而這部分約略可以從三個面向來做觀察。
其一，公開標售案未傳捷報。捷運局近期標售美河市、北方之星、森之丘等個案，都是看屋多，出手少，甚至還陷入全軍覆沒的窘境。歸納原因，除與現階段買方對個案條件更為挑剔有關之外，這些準買方認為公開標售流標後，未來勢必價格修正的心態，應是主要因素。
其二，降息延長降價期。雖說「房貸不升，房市不死」，銀行放貸態度也更形寬鬆，但以目前的市況來看，具有較佳銷售狀況的個案在價格上絕對平實，賣方若不能體認「以價換量」的現實，甚至還想趁著市況回春，打蛇隨棍上「漲價再戰」，329檔期帶來的暖意，恐難以延續到520。
其三，新政府新政未明。雖然準閣揆林全已經對外宣示「經濟不好就不加稅」，可是房地產影響面向豈止稅賦而已。除了財政部未來對房地產的態度外，日後內政部主事者對千頭萬緒需要改革的房地產將採取甚麼態度？新官上任是否先燒三把火？這些反而都將成為在整體經濟之外，更值得注意的變數。
或許有人說，這次的復甦能複製2008年海嘯的V型反轉？在筆者看來，和2008年金融海嘯時不同，這次的低迷不僅來自台灣內部的結構性問題，各國央行吹起負利率風也將給全球經濟市場帶來意想不到的結果。
在台灣，08年的金融海嘯除了透過美國為首的寬鬆政策積極救市之外，台灣也因為遺贈稅率調降以及人民對於兩岸關係的利好期待，熱錢與信心直接挹注房市，催動03年SARS之後的第二波翻揚。
而今相較，雖利率處於相對低檔，但房價已在高點，加上持有成本已高，不容易出現雨露均霑的結果。而各國央行使出負利率「放大絕」，卻不如理論上應會發生「資金流入市場，進行各項投資，進而拉抬經濟」的狀況，下到這步棋，已可說是黔驢技窮，你我都處在這個前所未有的「經濟實驗室」，最後會走到哪一步，應該也沒人知道。
對於所有投資人來說，現階段最適切的心法，莫過於「步步為營，趨吉避凶」，由於未來的不可測，加上目前全球並未出現像是桌上型電腦、筆記型電腦、手機、行動裝置等足以改變人類生活的新科技，當然也無從帶動全球更大程度的復甦，也無怪乎資金寧可選擇投機，也不願意好好發展實業。
回過頭來看，對於房地產的持有者或是想要進場者，在這個不確定的年代，要體認到「隨便買、隨便賣、隨便賺」的「隨便」時代已經過去，在低利高成本的當下，大漲不易，大跌卻也困難，「需求放前面，風險放中間」可能會是應對的最佳策略。
現階段進場除了考量地段與機能外，「取得成本」、「持有成本」與「移轉成本」將會是首要評估的項目，因為當這些成本在市場上沒有競爭力，自然也就沒有轉手性，取得這類產品光是養著就足以讓持有人陷入左支右絀的窘境，更遑論坐收獲利了。
▲央行宣布降息與放寬除豪宅外的選擇性信用管制之後，現階段進場除了考量地段與機能外，「取得成本」、「持有成本」與「移轉成本」將會是首要評估的項目。（圖／NOWnews製）