【網路地產王/綜合報導】根據日前媒體揭露，台北市「北市都市計畫容積移轉及容積代金施行自治條例」草案出爐，過去採「捐地」取得的可移轉容積，未來將改以代金購買方式取得。代金計算方式將以基地個案市價為基準，不過據悉將扣除營建、開發、規劃等成本；另也可能視基地規模大小不同，適用不同計算方式。
至於收得的容積代金，則會成立特種基金管理；運用方式將為專款專用在取得私有公共設施保留地，且為改善基地周邊的公共設施服務上，容積代金收入至少要有50%用在基地所在行政區。
北市都市發展局長邊泰明透露，代金計算方式三月底前將會出爐，並連同自治條例草案送議會審議。若議會順利通過，市府將給予三年緩衝期，「消化」現行以捐地取得的容積。
在都市計劃中，各區位根據不同地理及人文屬性，都有所謂容積或容積率，也就是開發強度的規定。不過由於古蹟建物有保存維護的必要與價值，於是設計出所謂的容積移轉，讓古蹟所在區位或地目所屬的容積，可轉移到其他開發基地上；一來市區發展得以繼續進行，不致產生資源浪費，再者也能收到保存古蹟建物的既定目標。
不過既然原理如此，則容積移轉必須要有計畫範圍上的限制，而且不同區位的地價與房價不同，因此也不能單純把容積從甲地移到乙地，中間必須要有價值上的精算乃至回饋。
然而過去執行容積移轉，往往就是沒有符合以上兩大原則，常出現屬甲區古蹟的容積移，轉到天高皇帝遠的乙區；而且兩區房價、地價差了十萬八千里，執行移轉者更因此從中牟取不當暴利。因此不光是台北市，高雄市甚至中央，也都規劃設置容積銀行，希望藉此使容積移轉制度導回正軌。
既然如此，有關容積移轉代金的計算方式就非常重要。同樣地，還是要合乎容積移轉制度原始設計精神，除了權衡移入及移出基地兩邊的房、地價差，且把這部份真正回歸公有或公用外；更重要的還是在於，除非重新檢討都市計畫，或投資公共建設，使整體都市承載人口活動的能量提升，否則就算容積移來移去，總量應該仍是不變的。
有句話說：「天下沒有白吃的午餐」；同理，「天下也沒有白賣的容積」。在此呼籲各級政府，在執行容積銀行時，不能只想著代金計算是否存在足夠誘因，甚或公共建設基金可以因此獲得多少挹注，而應把重點放在都市計劃及容積制度精神的真正落實上。
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