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【網路地產王/綜合報導】
◎文/梁惠燕
近年來，香港政府為解決高房價問題，除了持續祭出3D辣招--額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)之外，長期更透過積極推地，希望催出住宅供應量以增加房價下調力道，今年終見成效。根據運輸及房屋局最新數據顯示，受到多項大型工程陸續動工，今年第一季私人住宅的施工量，飆升至八千戶，較上季急增約一點二倍，為運輸及房屋局有紀錄以來的新高；不過，同期內的新樓落成量卻明顯落後，僅有二千九百戶，距政府預計2014年將提供一萬七千六百多戶的供應量目標仍有相當大的距離。
■ 打房「藥力」浮現 首季新樓施工量達8千戶近10年新高
當新特首梁振英上台後，漲勢不斷的高房價問題立即成為上任後優先解決的問題，除了加強印花稅「辣度」之外，增加房屋供應是當時他堅持「雖然緩慢但必須推動」的政策，於是在2013年，企圖增加房屋落成量，如今「藥力」漸漸反映出來。
根據運輸及房屋局近期公布的第一季《私人住宅一手市場供應統計數字》顯示，上季私人樓施工項目共有十九個，總計共八千戶，較去年第四季的三千五百戶大增逾一點二倍，若與去年同期一千一百戶比較，增幅超過六倍，為自2004年政府公布有關數據以來、近十年的新高紀錄；若以年度來看，去年全年新樓施工量僅有一萬四千一百戶，可見今年單季動工戶數，已達到去年全年數字的五成七，而若與2008年樓市低迷期比較，更已達到該年全年施工量總和。
運輸及房屋局進一步解釋，由於期內有數個大型項目動工，使得上一季的私樓施工量大幅增加，而隨?政府以高供應抑樓價的政策持續，將繼續出售土地以供私人住宅發展，預計未來的動工量仍會有所增加。
■ 落成量追不上施工量 Q1年度目標達成率僅一成六
儘管施工量創新高，但受工程延誤等因素影響，上季的一手私人樓落成量卻僅有二千九百個單位，較去年第四季的三千九百戶，減少一千戶，下跌二成五。而另外根據差餉估價署之前公布數據顯示，預計今年內的私樓供應，可達到一萬七千六百多戶，換言之，上季的落成量僅達到全年目標的一成六。所幸原定預計於去年落成的五千多個單位，有望於今年陸續完工，且政府近年不斷增加土地供應，並於新法規中禁止發展商囤積土地，規範發展商要於一定年期內施工，所以預期新樓施工量可望上升，而落成及供應量也會隨之增加，接近全年目標。
■ 未來三至四年 潛在供應達7.2萬戶 中小型單位佔63%
除新樓施工量急升外，私樓的潛在供應亦穩步上升，據運輸及房屋局最新數字，顯示未來三、四年的一手私人樓潛在供應戶數穩保七萬二千戶，為連續第四季高於七萬戶水平，為歷史第二新高；而七萬二千戶之中，將有四萬五千戶，約六成三單位的面積少於七百五十三方呎(約21.16坪)，也就是說未來一手市場將以中、小型單位為主導，而香港本地自用買家將因此有更多機會完成購屋置業夢。
此外，這批共計七萬二千戶潛在供應，其中五萬四千戶是在興建中但仍未獲批預售的單位，同樣創下自2004年有紀錄以來的歷史高位，反映港政府在持續釋出土地供應後，發展商仍「壓貨」未真正積極推案，但市場新樓供應回升的趨勢已愈見明顯，未來，發展商在必要時不得不進行「清貨」，一手樓價將會繼續受壓。
■ 單看供應量不足夠 實際新盤量數據最反應現實
觀察香港一手住宅指標真不少，主要落在「供應量」、「潛在供應量」及「實際新盤量」上，而如何區分這三大指標?哪一個指標最具參考價值?差餉估價署之前預計今年內的私樓供應量，可達到一萬七千六百多戶，指的是私人樓的落成量，預視當年可供應的數據當作參考，而落成量指的是建屋量，也就是已經建成並取得佔用許可證，但並非全是今年可出售單位的戶數，因為當中可能涉及部份已出售，有些仍無法出售；而可售新盤單位則可算是潛在供應量，當中包括樓花(預售案)、預計落成單位，因為樓花可能要幾年後才落成，但不代表實際會推出的數量，且潛在供應並不代表實際可售單位，當中發展商可能因市況而調整賣樓策略。至於實際推出新盤量指的是發展商最後實際推出市場的單位數目，因此，是否決定入市不應只單看落成量，而應觀察實際新盤量後再做決定。
■ 順應趨勢 發展商推優惠搶市 一手新樓實價約回落兩至三成
辣招之下，第一季先後有多個發展商劈價賣樓，但土地註冊處顯示的成交價卻未見回落。政府方面則認為，由於發展商沒有調低樓書上的售價，只在推售新盤時會提供印花稅回贈等一籃子優惠，未能反映「實質樓價」，這也令土地註冊處顯示的成交價未見回落，但若連同發展商推出的一籃子優惠計算在內，一手樓價較高峰期實際已回落兩至三成。
例如近期長實集團、新鴻基地產兩大龍頭地產商，先後以「便宜價」推出多個樓盤，其中，長實3月於九龍深水?推出的「丰匯」，首推單位折算優惠後平均實用呎價為1.03萬港元(每坪約143萬元新台幣)，較同區二手樓價格低約兩成，與去年初恒基兆業地產在同區推出的「曉尚」首批單位相比更低近35%，其中300餘方呎(約8.43坪)1房單位折算優惠後價格由390萬餘港元(約1,521萬元新台幣)起跳，成為「入場費」最低的市區新個案；新鴻基地產則去年10月就以劈價近四成姿態，重推九龍站豪宅天璽，營造了個案接待中心萬人空巷的場面，其後推出的錦田爾巒、紅磡昇御門，開價都比2013年及2011年首次開售時分別低超過四成及近兩成。
香港政府打壓高房價一路默默出招，近二年售出大量土地，今年開始逐漸進入播種後的發芽期，不求急跌而讓市場藉由調控緩步回到買賣雙方都較能接受的水平，也期望能因此降低市場上負資產增加對整體經濟所帶來的影響；未來面對整體供應量攀升，買家選擇增加，發展商要大量散貨，必須藉減價來減低3D辣招及供應量增加帶來的效力，預期銷售個案勢必將繼續以低於市價或貼近市價的姿態開售，一手市場銷量升、價格跌的現象相信今年將持續下去。
註:香港房價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9、坪:平方呎=1:35.5833計算
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