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【網路地產王/綜合報導】最近某房仲以各區人口淨遷入數，來解釋剛公布的都市地價指數漲跌，並藉以提出何處才是投資置產潛力區。這樣的分析模式，表面上看沒啥問題；但進一步分析則會發現，其實已不合時宜。理由是，社會人口組成正快速變化中，不能再用上個世紀的分析模式來看房市需求面。
不動產中含有土地這項稀有財，是房屋成為投資商品的最主要因素，這點無庸置疑；不過分析房產是否有增值潛力，卻以人口變動或增減來解釋，則似乎又回到房屋的居住使用目的上，說來確實弔詭。不過即便如此，單純用人口增減數說明某區地產能否增值，仍是過度簡化的，必須進一步看人口結構才行。
說到人口增減或成長，按理論可分成自然增加與社會增加兩種，該業者用的是後者，也就是遷入扣掉遷出(淨遷入)。不過人口成長確實還有自然增加這一項，也就是出生扣掉死亡。此外，社會增加一般還包含移民，不過台灣目前並未大量開放，因此可忽略之。
由此來看，理論上一個行政區人口增加，當然包含以上兩項。但該房仲業者卻未考量或計入自然增加，確實有欠周延。究其原因，應該是自然增加這個數字，各區都不太好看；原因是，即便現在醫學發達，死亡率大降，台灣生育率已是全球最低，恐怕各區自然增加量都屈指可數。
此外，雖說近年幾個主要行政區或都市的總人口或家戶數持續增加，但時空背景及社會狀況已和過去大不同，所以不應該直接和房市需求跟著增加劃上等號。
延續前段分析，都市人口增加，顯然來自出生或有生產力的青壯人口的比例有限，而可能大部分是來自農村或發展落後地區移入；而這類移入人口，一般而言收入可能較低或不穩定，當然有居住需求，但通常不等於購屋需求。
至於家戶數增加，則可能來自兩部分；一當然是新婚家庭，這一般就等於首購需求無誤。但以台灣近年結婚對數節節下降的事實，家戶數卻還增加，推斷真正原因恐怕是單身族或退休高齡人口另立門戶所致。這兩種情況，就不能和一般首購或換屋劃上等號；尤其再考量近年台灣生育率低落、人口高齡化快速的事實，老年人口恐怕才是未來房市需求的『主力』。
而很顯然地，這類人士既非一般首購，也非換屋，因為他們的居住需求非常特殊，需要的是少或無障礙空間，還要有完善的醫療環境甚，至需要長期照料機構輔助。因此，外擴式的新市鎮發展顯然緩不濟急，甚至根本就是錯誤的方向。這點是相關單位做整體都市發展乃至土地利用規劃時，或投資者長期布局房市時，都必須審慎考量的。
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