?卓永富／大高雄不動產開發公會理事長
房地產市場行之有年的「合建分售」制度，最近受到嚴格挑戰。由於國稅局變更解釋角度，將建築業「分建合售」案列為查稅重點，並追溯到五年前，此舉將造成建商成本大增，勢必轉嫁到購屋者身上，中長期來看，反而助漲房價上揚的力道，而且建築業者對政策的變化也感到無助，普遍失去信心，認為有違政府信賴保護原則，國稅局應有更合理的解決方案。
所謂的「合建分售」，如字面顯示，就是地主與建商合作，其中地主出售土地，建商負責出售房屋，雙方有合夥性質。
因為每一戶房屋的售價都是「土地」與「房子」的結合，換言之，房屋所在土地的出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，消費者購屋後，需跟地主簽訂土地預定買賣契約書；與建商則簽訂房屋預定買賣契約書，土地與房屋的賣方不同。 所得稅法規定個人及營利事業出售土地免納所得稅，也就是合建分售的地主，依法免納所得稅已經行之有年並成慣性，如今財政部一紙公文就突然改依實質課稅原則，認定合建地主為營利事業需課營利所得，對建設公司的衝擊很大。
稅捐稽徵法第12條之1規定，涉及租稅事項的法律，其解釋應本於租稅法律精神，依立法目的衡量經濟上意義與實質課稅公平原則進行。所以對合建分售的地主認定是營利事業而課徵營利所得，似乎不符合上述稅捐稽徵法12條的精神。
我國課稅是以租稅法定主義為原則，實質課稅為例外，有關實質課稅也應該合租稅法律精神並兼顧課稅公平原則。台灣土地稅規定課徵土地增值稅後免納所得稅，如果合建分售地主在繳納土地徵值稅之後，再課以營利所得，則是直接挑戰所得稅法規定土地免納所得稅的立法精神。
尤其，財政部102年12月編制的所得稅法令彙編中，明載「個人提供土地建屋出售應辦營業登記，其出售土地之所得不列入事業之盈餘」，這條規定現在還有效，若突然對合建分售地主課徵營利所得，則不僅令人費解，而納稅人又該如何遵循依法納稅？
還有一項矛盾，國稅局以事涉經常性行為，就按「個人」亦可構成獨資的營利事業組織，但財政部的解釋函明白點出，「個人提供土地以合建分售方式與建設公司合建者，該個人如果僅出售土地，應免辦理營業登記，這兩者已經衝突。
總而言之，國稅局對建設公司合建分售的地主課徵個人綜合所得稅，對業界衝擊甚大，合建分售依法有據並且行之有年，這回國稅局大規模查案，以行政命令採實質課稅原則，認定合建分售地主為營利事業，加重人民納稅義務，是否有違法之虞，值得討論。
據了解，已經有建商因不滿而決定退出市場，所屬數十名員工全部都遭到資遺，國內房地產市場的投資環境有惡化現象，政府應正視問題的嚴重性。
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{聯合財經網}