【網路地產王/綜合報導】
◎文/梁惠燕
香港九月底雖受到「佔中」政爭活動影響，但房價似乎仍無懼利空衝擊，「衝頂」之勢持續，根據香港政府最新公佈的九月份私人住宅租售價指數，均同步突破歷史高位，其中，房價較八月份上升1.8%，已連續上升六個月，統計從年初至九月份累積漲幅已達8.4%。
同時，租金指數也已連續七個月連續上升，年度累積漲幅也達3.6%；各住宅當中，以中小型單位最為搶手，無論租售價升幅均領先豪宅大戶，不過，仍有學者認為，由於房屋供應持續增加，升息亦不遠矣，加上「佔中」影響並未完全反映在此次數據上，預期樓價指數仍有機會在高位回落。
■ 中小型單位升勢持續但放緩 年租金漲幅超過4% 高過通貨膨脹率
香港房價升勢持續，但有放緩跡象，根據差餉物業估價署近期發表之最新報告顯示，九月份私人住宅售價指數為265.8點再創高位，較八月份上升1.8%，並已連續上升六個月，雖然今年首九個月，樓價指數累積升幅超過8.4%，不過，升幅已有放緩?象，連續二個月回落。
由於港政府地產辣招提高買賣印花稅，使得換屋成本大增，市場換屋物件缺乏，換屋市場交易也較為冷清，反倒是新界區低總價單位，在補漲行情啟動的激勵下，表現相對出色，此現象也反映在政府指數報告當中，數據顯示各類型單位之中，以中、小型住宅的表現最為突出，月平均升幅為2%，年度累計平均升幅甚至高達9%，均遠遠超過豪宅單位的1%及3%升幅，繼續成為這波升勢下的「領頭羊」。
除了住宅售價升升不息之外，住宅租金指數也是不可小覷，根據差餉物業估價署數據顯示，九月份租金指數來到162點，較八月份的上升約0.9%，指數已連升七個月，由年初至今累計升幅約3.6%。和售價相若，以中小型單位租金升幅最為明顯，年初至今，中小價單位租金升幅已達4%，而另外根據政府統計處所公佈今年九月份的消費物價指數年度升幅（即基本通脹率）為3.3%，顯示租金升幅已高於通脹。
■ 雙辣招持續兩年 佔中買方觀望 帶動租賃市場持續活絡
港政府推行「雙辣招」，也就是實施額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）及買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）於10月底即已屆滿兩年，隨?額外印花稅提高稅率及延長禁售期，近一年課稅成交的僅有620件，較去年同期大幅減少6成，顯示市場短炒投資客均轉向作長線收租，二手市場買賣物件數量因此受到影響。
據差估署統計私樓售價指數，房價在過去一年升幅約8.2%，較額外印花稅下持有逾一年但少於3年內轉售，所須徵收的10%稅率為低，在利潤較過去大減的情況下，也使得近一年投資客賣屋意願減低，反而在租金投資報酬率不俗的情況下，轉入放租行列。
而市場對於租屋的需求也若渴，由於香港二手房價不斷上揚，市場合理價格的物件十分罕有，部份準買家難以追高只能暫時由買轉租，且佔中事件的持續發展，也加強了置業人士觀望情緒繼續擴散，不少準買家也因此決定先租屋再觀察後市，使得個別地區租屋市場轉旺。
■ 港島、九龍、新界租屋需求持續升溫
以港島灣仔區為例，近期發生一個週末便有超過30件租屋成交，較正常的周六日增加一倍的現象，當中不少為由買轉租的個案，其中一個實用面積約214平方呎(約6坪)的單位，剛以月租14,600港元(約57,000元新台幣)租出，實用面積呎租68元(約每坪9,437元新台幣)，屬於同棟大廈呎價新高，而屋主約兩年前以380萬港元(約1,482萬元新台幣)購入，租金回報約4.6%。
另一方面，新界區二手租屋市場同樣有趨增的現象，以將軍澳為例，十月份便有177件租賃成交，較9月同期上升18%；而九龍區的九龍灣十月份也有37件租屋成交，較九月份同期明顯上升61%。市場均指出，近幾個月各區租賃市場缺物件的現象仍十分明顯，在租屋需求上升支持下，租金仍有上升力道。
■ 第四季交屋潮湧現 同區二手租金或受壓
根據差餉物業估價署最新的租金指數顯示，香港住宅租金仍高居不下，走勢依然強勁，但近期有多個新案陸續完工落成交屋，據以往經驗，交屋潮初期會湧現大量出租物件，為求成功出租，屋主減租的意願較高，並提供一定的議價幅度來吸引租客，使得同案的租金受壓；而部分供應重鎮，甚至會波及同區物業，使得該區的二手住宅租價出現調整壓力。但有部分新落成交屋的社區，隨?租屋物件逐漸被市場吸納後，數量下降，屋主出租心態轉趨強硬，使得租金價格回升，今年年初交屋的新界區「峻瀅」及「尚悅」均曾出現過這種情況。
■ 九龍市區7坪開放式住宅 1.3萬港幣起跳
近期市區落成交屋的新案均集中在旺角一帶，包括「奧朗‧御?」及「麥花臣匯」，由於「奧朗‧御?」屬交屋初期，放出租物件數量不算太多，因此租金未見受壓，但估計隨?有更多單位交屋後，將促使物件數量上升，屆時或需調整開價，藉此突圍而出，成功租出。
目前個案租金最便宜的開放式單位實用面積256平方呎(約7坪)，月租13,000萬港元(約50,700元新台幣)；至於鄰近的同系列住宅社區「奧柏‧御?」，目前僅有8戶放租，租價較「奧朗‧御?」低5.7%，雖然現階段「奧柏‧御?」的屋主，暫未感受到減價壓力，但隨?鄰近新案放租高?期將至，無可避免地要用減租迎戰。
而同樣位處旺角的「麥花臣匯」則沒那麼好運，市場指出，由於出租量較大，使得屋主被迫下調租金，以求成交，目前新案共有20戶出租，開價每呎平均60港元(約每坪8,326.5元新台幣)，但部份屋主在急租之下，除了提供5%至10%的議幅，部分更作主動減租，減幅達一成。
■ Q4新界區供應重鎮近3,500戶陸續交屋 元朗 屯門首當其衝
除了市區之外，近年新屋供應量最多的新界區也接連有新樓落成交屋，市場粗略估計將達3,447戶，遠超過港島區的407戶，以及九龍區的458戶，其中，以元朗「溱柏」單位數最多，共有1,620戶，其次為屯門大型案「瓏門二期」911戶，馬鞍山的「迎海‧星灣」，則有865戶，將為同區二手住宅的租金帶來下調壓力，目前普遍放租業主，均可供租客議價，議幅約2%至3%。
屯門區大型新案「瓏門二期」911戶正值交屋初期，目前個案有70戶以上放租，平均每呎租金開價30港元(約每坪4,163元新台幣)，最便宜的兩房戶也要1.2萬港元(約4.7萬元新台幣)起跳，也由於出租量多，屋主普遍可供議價，議幅約3%，短時間內租金難現升勢，部份負擔能力較低的小家庭或許將會往新界區移居。
今年香港租金走勢在房價居高位、物件有限的效應下，也隨之節節高升，雖然第四季在落成量大增下租金指數或有下調的機會，但反觀市區因新供應有限，且落成交屋的新案，僅有新界區的四分之一，就算大部分業主同一時間放租，預料長期將不會對同區租金行情帶來太大衝擊，市場估計直至年底，租金走勢依然強勁，而其中具剛性需求的中小型單位，將繼續主導整體租賃市場。
註:平均呎價換算以最新匯率港幣:新台幣=1:3.9、坪:平方呎=1:35.5833計算
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