台北市長柯文哲四年兩萬戶、八年五萬戶的公共住宅政策，正式展開，但挑戰卻四面迎來，他想要怎麼做？如何跨越橫在前面的難關？
這幾個月被大巨蛋拖累民調的台北市長柯文哲，終於有具體的政績可以拿出來展示了。選前提出四年兩萬戶、八年五萬戶的公共住宅政策，已經有了重大進展！
攤開北市府資料，目前已明確標出20處公宅基地。已經在興建的有四處，共約2,200多戶，包括興隆二區、松山健康、萬華青年、南港東明，前兩個基地在明年9月前就能完工，後兩個基地最慢也會在後年底完成。
其他包含北投奇岩、大同明倫、萬華莒光段、文山景美運動公園、內湖瑞光市場、南港小彎、信義三興段、廣慈博愛園區等，總計9,100多戶公宅興建工程，今年下半年也將陸續展開。
興隆一區打頭陣
檢視公宅運作指標
柯文哲在公共住宅政策年中記者會再三感謝中央的協助，因為，在520之前，原本要向中央購地300多億元，財務壓力龐大；新政府上台後，除了確認台北市5萬戶的公宅包含在總統蔡英文宣示的20萬戶內，中央並同意必要時可以採取無償撥用、換地，也允諾會協助成立融資平台以籌措財源，將融資利率從1.5%降至1%，預計可以節省133億元利息支出，「地不用花錢，又省下貸款，就像一場及時雨，」台北市副市長林欽榮接受《財訊》雙週刊訪問時說。
台北市府已經確定未來興建的公宅「只租不售」，以市場行情的8折出租，也就是說像合宜住宅般賣斷的房子情況不會再發生。此外，根據台北市府的規畫，公宅也不只有弱勢族群可以進駐，在首都圈工作的無房年輕族群也能享有公宅福利，分配上也以青年為大宗，但最多只能住6年。以廣慈博愛園區公宅為例，未來戶數的分配比率為6成青年無房者、3成社會弱勢、一成為結合北大醫學實驗的慢性病患者與老年人。目前，北市只租不售在運作中的公宅有大龍峒與興隆一區，大龍峒已經進行5年，是前市長郝龍斌的政績；今年啟用的興隆一區是柯P任內第一件完工入住的公宅，有272戶，因此常被當作檢視柯市府運作的範例。
為了破除外界認為公宅是給經濟弱勢居住、會影響周邊居住品質與拉低房價的刻板印象，林欽榮強調，公宅將成為北市智慧城市中，智慧住宅的先行基地，日後興建的公宅會配上智慧三表（水表、電表、瓦斯表），以及採用BIM（Building Information Modeling）建築資訊模型系統，把過去的平面圖拉成3D立體，記錄著建築物的起始與過程，包括管線位置、歷次修繕過程等都一清二楚。
把公宅打造成智慧宅
破除拉低房價的刻板印象
再者，公家機關、社會福利單位、停車空間及YouBike租賃站會大量導入每處公宅。目前已規畫的20處公宅中，有17處的一、二樓附有社福設施，包含圖書館、幼兒園、托嬰中心、老人日照等，讓周圍住民都能一起參與使用，而大量年輕人與弱勢家庭混居的方式，擺脫過去認為住公宅都是低水準的人；公宅更會增加公園、綠地，讓公宅周邊環境加值，與建地下停車場，嘉惠周邊居民。
儘管北市府規畫的藍圖很美好，卻還是備受當地居民質疑。前陣子舉辦的廣慈博愛園區公宅公聽會，有人撒冥紙，有人大喊騙子市長，場面幾度劍拔弩張。原來居民對於一下要進駐上千戶的人口，交通打結問題很感冒；也認為區內的六大棟建築物剝奪了住民的公園綠地。
對此，都發局長林洲民解釋，為了解決民眾疑慮，公宅基地改設計已降低容積率，從350%調降為300%，戶數也從2800戶下修為1562戶，並提供1350平方公尺的帶狀開放綠地；同時，捷運東延段也已拍板發包，10月動工，預估六年後完工共構，可紓解交通。
林洲民對台下居民說，如果大家還有問題，我們會來第7次、第8次、第9次，直到大家都能認同為止。
林欽榮對於頻頻被鄰里抗議的公宅問題也表示，有誠意持續溝通，讓大家了解公宅不是印象中的舊國宅，要帶里長和有疑義的民眾去看成功案例，如興隆公宅，讓大家親身感受現代公宅的好。
尤其，過去的國宅興建因多數採取低價標，承包商常常參差不齊，不論建材的使用，還是格局設計都引人詬病，但林欽榮指出，市府已採最有利標，避免品質無法確保。
承包興隆公營住宅一區的潤弘精密工程副理蘇章鈞指出，北市府特別重視設計圖中有多少個無障礙設施，甚至要求屋內都須符合「通用設計」，意思是毋須改良或特別設計，就能讓所有人使用的環境。
後續管理才是大難題
物管公司肩負成敗重任
蘇章鈞說，北市府也選用成本比一般外牆磁磚貴一成的預鑄牆板，能在結構體承受風力、地震力時，外牆不會因承受額外荷重而產生裂縫，就不會有磁磚掉落的問題。他直言，這次與市府合作印象深刻，許多討論到定案都搞了好久，相當重視細節。
然而，公宅後續的管理難題，才是挑戰。台北市擬設「住宅處」與「公宅物業管理公司」，目前仍在市議會卡關。林欽榮指出，這間公司委由民間經營，須落實市府智慧化管理的規則，也只能承接北市府公宅，不會與民爭利。
承包興隆公宅一區的東和物業副主任方宥心認為，北市府欲成立公宅物管公司是一片美意，也能增加效率和效益，可是最大的課題還是在「人」，即使是混居，不對入住者標籤化，但生活習慣的懸殊差異，必會增加物業管理的難度。
有業者直言，比如，就有人會拆樓梯間燈泡來補自家燈泡；不遵守規約把自家門外弄得髒亂惡臭；智能有缺陷的住戶因為管教孩子有障礙，致使小孩行為偏差，而被隔絕、甚至引發口角等狀況，大家雖不願意被冠上歧視之名，卻是真實發生的事。
不願具名的物管業者指出，公宅還存有一項不能說的祕密，就是議員的關說。常見的是住戶因為不守規約無法再續租，用悲情訴求懇請議員協調市府保留房間，議員為了選民服務也不得不施壓，讓等著排隊進住的人看得到吃不到，一等又是數年。
為此，林欽榮表示，台北公宅物管公司就是要按規矩做事，違反規約就記點，若碰上議員關說就公開議員名單。
近日來台的韓國首爾住宅公社社長卞彰欽，以提供韓國17萬戶公宅管理經驗建議，認為公宅公司不應只是管理房屋，還要提供服務給住民，才能解決住民衝突或及時援助。
都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元則建議，公宅物業管理公司可以仿照台北捷運公司，讓背後董事超越市政府本身，成功機率才大。他認為，北捷能以公營事業之姿，經營得不輸民間事業，在於捷運公司的股東遍及公、民營事業，包括交通部、台北市政府、新北市政府、唐榮鐵工廠、台北富邦銀行等法人，能互相汲取經營經驗，也能互相制衡。
柯P的公宅藍圖
與小英的政見綁在一起
柯P的公宅政策，不只是要照顧弱勢、拉年輕人一把，也希望面對房價過高問題，提供公宅讓青年族群與家庭回流首都圈居住，不然愈來愈老化、愈來愈沒活力的城市，會是首都最大危機，同時也藉公宅的場域設置社福機構，提供完善社福計畫。
柯市府的藍圖描繪得十分美麗，但能不能排除障礙、真正落實？執行成效如何？不只攸關柯P的連任之路，連小英的競選支票，也要靠台北市府一起來完成。
