【網路地產王/綜合報導】不動產說明書新增訂條文於10/1已正式上路，雖讓房仲業、代銷業者壓力加重，但也讓消費者在購屋前取得更多透名資訊；若經紀業在不動產說明書中未充分揭露規定事項，日後引起購屋消費糾紛時，房仲業者需負起連帶責任。
本次增訂條文重點如下：
一、應記載事項
■ 土地(素地)
1.使用管制內容，增列是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，及屬土地開發者，應敘明之事項
2.增列「其他重要事項」，包括周邊環境、是否地籍圖重測、是否有被越界建築、是否公告徵收、有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施
3.有無信託登記及限制登記
■ 成屋
1.違章建築、增建一併敘明
2.建物目前管理與使用情況，增列目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區、有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形等
3.停車位記載情形，增列權利種類、停車位性質、停車位之型式及位置
4.是否曾發生凶殺、自殺、一氧化物中毒或其他非自然死亡情形
5.約定專用、約定共用必須標示範圍
■ 預售
1.重要交易條件，增列賣方是否有附加之設備、預售屋之飲用水、瓦斯及排水狀況、履約保證機制方式、有無解約、違約之處罰及其他交易事項
2.近5年基地周遭半徑300公尺範圍有無申請水災淹水救助紀錄
3.基地毗鄰範圍有無已取得建造執照尚未開工或施工中之建案
4.約定專用、約定共用必須標示範圍
二、不應記載事項
■ 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容
■ 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形
以上內政部修正不動產說明書應記載及不得記載事項，自2015年10月1日起施行，未按規定登錄業者將依《不動產經紀業管理條例》開罰3萬到15萬元。
針對上述修訂後內容，針對不動產交易中不同身分參與者，給與以下建議：
■ 消費者：
雖此次修訂後，對於消費者保障更多，但不動產說明書多由經紀業產權部門人員製作，再由仲介或是代書當面解說，容易有與現況落差、認知差異情形，故消費者仍須細看不動產說明書內容是否與現況相符，小心審慎檢視不動產說明書。
尤其需注意凶宅部分，雖然已有部份房仲業者設列保證排除條款，但內政部基於比例原則，應記載凶宅的定義，只規範上一個屋主持有產權期間，更早的持有記錄是否為凶宅則未必能夠得知，仍須探訪週遭鄰居、當地理長，並利用網路資源查證，如：臺灣凶宅網等。
另外，照新版不動產說明書規定，房屋附近有沒有淹過水，僅預售屋需要登記，5年內有淹過水的中古屋、新成屋不用揭露，只能從縣市政府網站查詢是否有淹水補助紀錄，但若淹水嚴重的情況沒到能補助狀態，卻已造成生活不便，也難以得知。
■ 房仲業：
在此次修訂條文前，已有部份房仲業在不動產說明書登載事項較內政部版本更鉅細靡遺，因此對實務衝擊影響較小，惟現行房仲業幾乎是由產權部門製作不動產說明書，作業程序增加，再請成交該案件的房仲人員或代書向消費者闡述不動產說明書內容，因此需房仲人員實地比對現況，避免日後產生糾紛。
而備受爭議的凶宅認定，不動產說明書僅限定前一手要告知，亦有幾度轉手就漂白的疑竇，加上從業人員並無調查公權力，公部門也未建立完整系統，是否應由房仲業者擔負「調查責任」之責，仍有討論空間。
■ 建商：
雖在現行建商購地前置作業中，便已將使用管制內容或登記事項做為土地開發之重要程序，但透過仲介業購地，此不動產說明書也讓建商多一道防護，避免坪效高估、或是產權疑慮等問題，影響開發時程。
本次新版不動產說明書雖明定需揭露飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社等相關嫌惡設施，也需載明公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院等攸關生活便利之場所，對審慎購地之建商，更加強化基地環境無嫌惡設施之虞，對銷售面加分不少。
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