【網路地產王/綜合報導】CBRE世邦魏理仕17日發表《台北辦公室第三季市場報告》研究報告中指出，受到經濟成長衰退以及總統大選將屆，市場觀望氣氛濃厚，使商辦市場價量停滯。展望未來數月，在大樓逐漸去化的帶動下，租賃需求可望維持平穩，平均空置率將下降2%；商辦市場租金部份，A辦平均租金可望溫和成長，B辦平均租金則將維持目前水平。
■ 觀望氣氛濃 商辦市場價量停滯
第三季全台大型商用不動產成交案件僅個位數，交易額共計新台幣95億元，較上年同期減少80%。分析季內交易活動，自用型買方置產需求維持穩定，廠房及廠辦類型物件占總投資額84%，在整體經濟及不動產市場前景偏向悲觀的氣氛下，投資人大多抱持謹慎態度，形成交易量與價格停滯不前的僵局。值得一提的是，本季出現今年來首宗大型商辦交易，正大置地以新台幣10.7億元買下統一國際大樓一個樓層，顯示位於精華地段且甚少釋出的A辦產品對部分投資人仍具有相當的吸引力。
由於成交價無明顯變動，加以租金漲幅微小，第三季台北平均商辦淨收益維持在2.35%，世邦魏理仕認為，短期內成交價將維持平盤。未來數月內，數個大型標案將陸續登場，市場有望見到較多的賣方出售名下房產以實現資本利得，此將有助於提升商辦市場交易量。
■ 季內新無新供給 空置率重回下降趨勢
世邦魏理仕觀察，本季台北辦公室市場雖無新供給釋出，由於少數房東調整大樓出租面積，市場總供給量顯示增加至116.9萬坪，較前季增加了2,214坪。第三季租賃活動較先前熱絡，新舊大樓空置單位逐漸去化，本季平均空置率自上季的12.1%下降至11.3%，終止連四季上升走勢。
在全球經濟復甦仍具不確定性的環境下，許多國內外企業採取較保守的租賃策略，有意進行搬遷的租戶也多以租賃成本不增加為前提，期望在市場上尋得位置優良、價位平實的辦公空間。然而，目前市中心內新建大樓主要為A級商辦，其租金開價水準與租戶預算間存在一定程度的差距，導致大樓去化速度較緩慢。據世邦魏理仕調查，未來一年內台北市將無新大樓落成，而租賃需求可望維持平穩，預測平均空置率將下降2%。
■ 需求未受不景氣影響 辦公室詢問度上升
世邦魏理仕觀察，多間大企業積極評估整合後勤單位辦公處所的可能性，但因非市中心區域的優質辦公室供給有限，預期中短期此類需求的租戶將會以續租為主，未來數月台北辦公室市場去化速度將維持平均水準。
進一步分析，第三季租戶詢問度上升、搬遷案例增多，帶動總淨去化量較前季成長至10,530坪。多數A辦租戶對租金水平變化較為敏感，有意支付高額租金以遷往頂級大樓的企業仍屬少數，另一方面，中小企業對B辦的需求維持穩健，面積達500坪以上的單位供不應求，使部份租戶須提前尋找適合地點，以利後續搬遷計畫的進行。
進一步分析，第三季A、B辦市場無新大樓供給釋出，空置率均呈下降走勢。A辦市場因搬遷活動增加，空置率較前季減少14.5%，B辦市場則因新建大樓去化情況良好，平均空置率降為8.8%。
受惠於大型租戶遷入，敦化仁愛區A辦空置率較前季減少1.5個百分點，降幅為各區之冠，A辦市場以金融及網通業者較為積極尋找辦公室面積，未來一年A辦市場無任何新供給，新落成大樓房東面臨去化壓力將有所緩解，平均空置率將因租戶陸續遷入而逐季下降。B辦市場空置率均較上季來得減少，中小型企業因付租能力有限，對B辦的需求長期維持穩定，預期B辦空置率將於半年內回落至6%。
■ 市況穩定 有利租金成長
世邦魏理仕觀察，季內A辦租賃活動略有回升，但房東考量中短期內需求不會有顯著成長，價格維持先前水平，平均成交租金為2,604元／坪；B辦需求則持平，僅有少數房東為改善空置情況而調降租金，平均租金微幅下降0.2%至1,742元／坪。
進一步分析，A辦市場各主要商圈租金與上季相比變化不大，租賃活動較頻繁的信義基隆區的租金增幅最大，較前季上升了0.4%，展望未來數月，多數A辦租金將會維持目前水平，在新大樓逐漸去化的帶動下，A辦平均租金有望延續溫和成長趨勢。B辦市場整體而言，市區的物件詢問度高，房東普通對未來市況持正面看法，仍有不少租戶積極尋找面積較大的空間，預料此類型物件的議價空間將維持窄小。
■ 有關世邦魏理仕
世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：CBG）總部位於美國加利福尼亞州洛杉磯，是「財富500強」和「標準普爾500強」企業，為全球最大的商業房地產服務公司﹙按2014年營業額計算﹚。公司擁有員工逾70,000名﹙不含聯營公司﹚，在全球範圍內通過約400家辦事處﹙不含聯營公司﹚為地產業主、投資者及承租者服務。世邦魏理仕為提供各項策略顧問及實施，包括：物業租售、企業服務、物業 / 設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。詳情請瀏覽公司網址 www.cbre.com
【網路地產王 www.vrhouse.com.tw】