日本的住宅環境有幾大特色，不僅地狹人稠，還位處地震帶、火山帶上，受到各種天災威脅。但在高度文明發展下、日本仍相當富饒，甚至想方設法擴大向上及向下居住及活動空間。
台灣的土壤性質與日本相當類似，有人認為台灣許多地方有土地液態化，其實東京也面臨一樣的問題。但透過改良地質、現代化的制震裝置、並進行完善的地盤調查，加強建築設備，全權考量確定安全無虞後，才將容積率拉高，讓建築能夠向上、向下延伸，多出更多空間使用。
目前台灣除了政府機構以外的建築，最高容積率為百分之八百三十三。日本在卅年前的容積率就已經達到百分之七百，但日本政府不斷讓閒置土地、老屋進行活化，解決房屋老化問題，也進一步推動都市再生。以日本大型開發商森集團的ARK Hills開發案為例，六本木之丘容積率甚至高至百分之一千二百、虎之門之丘也高達百分之一千三百。
台灣同樣位處地震帶上，或許可以借鏡日本的前例。日本經過多次嚴重的地震襲擊後，日本政府鼓勵老宅改建並進行都更，前提是必須用更嚴格的建築法規規範。除此之外，日本政府非但沒有降低容積率，日本幾大建築案例的容積率還高過台灣。大樓倘有更多建築空間，也必須將部分回饋於民，讓社區居民共享，例如作為托兒所托育管理或照護老人。
台灣想進步到日本都市的居住空間，我有三點建議，首先必須要法規通盤檢討，且必須將台灣都更及未來都市面貌藍圖，清楚描繪出來再行改革。再者，必須與民眾全盤溝通，讓權利分配達到共識，最好能夠建立「轉換價格認定」機制。
何謂轉換價格認定？意思是舊屋都更後，必須要有公開、透明的價格標準，讓都更戶能夠清楚知道老屋換新屋後，能擁有什麼權利、能以現有老屋換到都更後多少坪數的居住空間及樓層？以日本例子而言，日本的贈與及遺產稅相當高，若房屋持有人同意都更後，則遺產稅可以大幅調降，作為配合都更的鼓勵。
最後，胡蘿蔔與棒子都必須齊備，因為都更不僅是地方政府權責，更需仰賴內政部與營建署等單位的配合。日本為了推動「防災都更」，擔心發生土地重大災害，還會給予參與都更者稅金上的減免，增加民眾都更意願。
（本文由新光國際開發董事長林伯翰口述）