近年不少案子傳出開案就熱銷三四成，甚至六七成。房地產學者說，許多案子開案高銷售率是來自在漫長的潛銷期，甚至是超潛銷期而達成的，對許多不瞭解的購屋者而言，看到開案熱銷衝進去的，就成為拉高出貨的犧牲者。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，根據規定，建案非取得建造執照，不得辦理銷售，但許多建案都不理會這條規定，在建案開跑前，就開始利用購屋預約單，也就是俗稱的紅單，以「早鳥價」進行銷售。
長期進行這種銷售手法的建商，會很有信用的，在正式開案時，以比早鳥價高的價格開案銷售。對自住客來說，會覺得買便宜了，對於以很少資金買進紅單的投資客來說，早鳥價與開案價的價差，可以產生非常驚人的投資報酬率。有信用建商也因此多會培養出一批忠實的投資客，跟著他們到處投資。
當然，遇到沒有信用的建商，開案時一看買氣太差，就偷偷的調降底價，或是一看案子賣的太好，就逼紅單客退訂，這種風險是紅單客自己承擔，這段期間的銷售，就是我們俗稱的潛銷。
至於超潛銷，則是在潛銷之前，透過社群網站管道，發佈建案的資料，預告要潛銷，然後蒐集有興趣客戶的資訊，也許配上比早鳥價更優惠的超早鳥價，如前幾個預定的客戶再優惠，或是在規劃都沒有的情況下，以預定買賣契約書進行銷售。
章定煊說，潛銷與超潛銷對民眾判斷行情產生很大的影響。
第一是影響銷售率及市況的判斷，許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期，甚至包括超潛銷期來達成的，再搭個開案前幾戶的優惠價，創造熱銷的假象一點都不難。
第二是價格判斷的問題，民眾容易錯認相關的銷售價格，是開案時的成交價格，事實上許多簽約價都是在早鳥價、超早鳥價完成的，整個市場行情會比判斷的稍低一些。
章定煊說，對許多不瞭解的購屋者而言，看到開案熱銷衝進去的，就成為拉高出貨的犧牲者。當然，在此案拉彼案、後期拉前期的情況下，建商真的造市成功，這些後期進入的購屋者反而有賺也不一定。
示意圖 記者游智文／攝影