財富顧問劉秀枝說,以房養老好不好,這要看個人財務狀況,如果他已經有房子住,就是不用再租房,可以考慮,但還是要注意投資後是否有足夠的現金;如果沒有房,買個房子自己住,若還要繳房貸,要多考慮。

但劉秀枝認為,有房者想要再投資一個房子,風險比較高。因為要當房東,要管理物業,要找房客、維修,要去管理它。然而,人愈來愈老,根本無法理會那些事情,將來賣掉也會有增值稅課稅的問題。

若是要把房子等資產傳承給小孩,要考慮資產多少和遺產稅的問題。「減稅與就業法案」(Tax Cuts and Jobs Act)將遺產稅個人免稅額為訂為1,140萬元,但這項條款在2025年12月31日之後中止,2026年之後的免稅額,就不一定了,也可能提高,因此,這方面無法操之在我,需另謀他途。

劉秀枝建議,不動產投資信託(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT)基金,是類似封閉式共同基金,但投資標的是不動產,一般有不錯的收益,大約4%,每年來可以分紅。

REITs這種投資信託,是美國於1960年創造出來的,集合眾多投資人的資金,透過不動產證券化在市場上交易,使投資人可以較低門檻參與不動產市場,獲得市場交易、租金與增值帶來的獲利,又不需要實質持有不動產。

對投資人而言,依法,REITs應法將至少90%的應稅所得分享給股東,持有REIT股票,好似成為多間房地產的多數房東之一。史坦普500有20家公司就是以房地產信託為主。

歷史數據顯示,REITs的投資風險與報酬大約是介於股票與公債之間,由於一檔REIT同時擁有上百個投資標的,可以分散風險,也是對抗通貨膨脹的投資工具。劉秀枝說,REITs發展至今天,已是第四期基金,每一期都是十年左右,已經是很成熟的投資工具。例如黑石集團,持有100座辦公大樓、飯店、購物中心等物業。

手邊有現金最重要

劉秀枝說,流動資產就是現金,對長者非常重要,他可能會有不時之需,如醫療、長期護理,而房子是不動產,持有房子固然可以增值,但是若是要馬上要用錢,房地產變現能力低。比如,有100萬元資金,拿90萬元去買房子,想靠租金收入養老,但如此一來,流動資產所剩無幾,而且想賣的時候,可能不會那麼快脫手。

如果夫妻兩個人有自住房,不用再交房租,401(k)帳戶加起來有200萬元,若是年齡和身體狀況許可,也許拿出100萬元買個房子可以考慮;但如果只401(k)帳戶有100萬元,全部拿來買房子就不適合。

她說,很多華人擁有不動產,但是有需求時沒有辦法兌現。要兌現時只好拋售,沒有賺什麼錢。或是找不到好房客,或是換房客時有一段時間空檔就沒有收入,很頭痛。

大部分房地產信託基金(REITs)的門檻不高,兩、三萬元就能投資,有些較小的項目甚至可能起投金額更低。不過,很多房地產信託基金項目都是三到五年期,投資期間不容易套現,不像投資股票隨時買賣,所以投資的資金千萬不要是應急的錢,最好控制在淨資產的一定比例,至於比例是多少,需視整體投資項目來分配。劉秀枝建議,投資都會有風險,投資前多了解各項商品的優點,再根據自己的風險承擔能力,選擇適合自己的投資方式,分散投資。

考慮多樣化的投資, REITs每一年都給大約4%的收益,優點是他持有的單位價格會繼續上漲,像黑石集團,有大約10%的分紅。在通貨膨脹和繳稅的考慮之下,是可以考慮的選擇。

她舉例,有人把401(k)投資全部買人壽保險年金,雖然每年分紅,但這樣也太過集中。而且對長壽的人有利,但這正是未知的部分。建議把社安金、年金、REITs、股票、債券都加起來,算一算是不是能夠支應生活開銷,並考慮稅的問題,上述這些每一種的稅率又不一樣。

另外,稅改法案為REITs投資人提供20%的稅前「合格業務收入」(即199A條例扣抵),投資者應稅收入在符合規定之下,均可享受20%全額扣減。收入超過門檻後,199A扣減額逐步遞減。