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楊金龍、蘇建榮打房,應該參考那些指標?

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2020/11/19
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吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,政府要監控房市動向,就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性,再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析,才能真正了解房價是否過熱,何時會過熱?也才能超前部署,健全房市正常發展。圖為央行總裁楊金龍。(資料照,盧逸峰攝)

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,政府要監控房市動向,就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性,再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析,才能真正了解房價是否過熱,何時會過熱?也才能超前部署,健全房市正常發展。圖為央行總裁楊金龍。(資料照,盧逸峰攝)

中央銀行總裁楊金龍日前明確表態,央行一直都在密切關注房市走勢並會超前部署,副總裁陳南光也指出,不能忽略房地產興盛所帶來的4大負面效應,政策上要建立1組先行指標來觀測,不能用逾放比這落後指標來觀察。


台經院院長張建一建議,以「房價所得比」做為監測指標,維持該指標在一定區間內波動。財政部長蘇建榮也表示,政府密切注意房市動向,必要時中長期納入加重囤房稅計劃。


銀行逾放比與房價所得比都不適合做為房市走勢的先行指標

筆者認同央行副總裁陳南光所言,逾放比(逾期放款對總放款之占比)雖是金融風險控管的指標,但對房市溫度的測試卻是落後指標,包括學者所提房價所得比因牽涉到所得不均相關因素,都不宜做為房價是否過熱的單一指標。

筆者認為政府要監控房市動向及預測房市未來走勢以利提前部署,要從「3大市場面向」及「2大數據先行指標」做為趨勢研判的重要參考。除了從經濟發展基本面、景氣循環技術面、政策調控消息面、等3大市場面向評估外,更重要的是市場供需與價量關係2大數據先行指標的分析,包括:「價量發展與相互關係」指標與「供需發展與相互關係」指標,諸分別闡述如后。

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影響房市走勢的3大市場面向:

一)經濟發展面向指標

影響房市所涵蓋經濟發展的層面很廣,包括GDP經濟成長率、匯率、利率、稅率、資金淨流出入、國際貿易等,房地產市場與經濟發展基本面息息相關,但依歷史經驗,可用最簡單的GDP經濟成長率乘以1.3倍就是房價足以上漲的基本動力。

(二)景氣技術循環面向

經濟成長歷經復甦、擴張、繁榮、衰退、都有一定周期,房地產走勢也是如此,市場機制決定房價的起伏與循環,跌多必漲、漲多必跌,什麼時候景氣過熱,不能依據30年前所謂「7年1循環」做為判斷依據,台灣在邁入經濟成熟階段,經濟成長率勢必趨緩,景氣循環周期就會高達10年以上,房價起伏的幅度會縮減,景氣循環的變動時點,就要另外觀察市場供需與價量關係指標(後述)。

(三)政策調控消息面向

政策調控與市場突發消息狀況也會干擾房市的基本面向與技術面向,但最終仍然會回到基本面與技術循環面,例如民國63年丶70年丶78年在房價高檔時,政府在景氣已經過熱即將反轉向下時,施行打房政策雖然奏效,但房市長線仍然在經濟快速成長的動力下,促使房價節節攀升;另外諸如金融海嘯、新冠疫情等重大利空因素與中美商戰中的製造業回流利多因素,也會造成市場的短期波動或加速市場的反轉力道。

精確判斷房價漲跌走勢與景氣是否過熱,必須研判「市場價量與供需關係變化」指標

(一)房市價量發展與相互關係指標

房市的價量關係指標可以觀測出房市由上而下或由下而上的反轉訊息:

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(1)在上升趨勢線上,房價反轉向下的訊息指標~「價量年線背離」

台灣房市上波12年多頭中,曾出現2次年線價量背離現象,第1次出現在2006年至2008年,房市呈現價漲量縮的背離現象,本來在金融海嘯利空出現就應結束多頭行情,但因全球QE加上馬政府大幅降低遺贈稅,房市在資金多、利率低的環境下再逆勢上漲。第2次價量背離出現在2010至2012年,房市在奢侈稅上路後產生閉鎖效應,交易量急縮,但房價卻急升,到2013年因奢侈稅滿2年,聰明投資客趁勢大量解套,經1年的交易量擴增後,2014年下半年房市開始價量俱跌,結束12年多頭,因此,價量背離走勢是房市多頭時的警訊,台南、高雄目前就有些微的價量背離現象,未來半年須持續觀察價量相互關係的變動情況。

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(2)在下跌趨勢線上,房價反轉向上的訊息指標~「價量季線持續回升3季以上」

在房價反轉向下的趨勢線上,如何觀測房價回升的訊息?筆者多年研究得出結論,從交易量與房價的季線觀察,若在房市下降趨勢線上,只要交易量連續3季回升,就是房市殺價取量的階段,也是房市即將止跌的先行指標訊息,2014年房價反轉向下,交易量同歩萎縮,2016年第1季交易量落底,連續3季交易量回升,2017年Q4北市房價止跌,2018年Q3全台房價止跌回升。同様的2017年Q3開始台北市房價由每坪52.5萬連續3季止跌回升,就是台北市房價正式落底的指標。

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(二)房價供需發展與相互關係指標~「建照核發量丶開工量丶使照核發量」交义分析

房市自2014年下半年反轉向下,歷經4年空頭的市場,自2017年起,反應需求量指標的「建築執照量」就逐漸起死回生,同時反映建商銷售率與市場需求的開工量也分別於2018年第1季與反應供給量的使照核發量呈黃金交叉,這就是市場即將止跌的訊息指標,筆者在2016年就曽精準預測「開工量與使照量黃金交叉日,房市正式止跌落底時」,事實證明,這些預測指標,確實反映房市價格的興衰,而未來要觀察的則是開工量是否與使照核發量的乖離過大?建照核發量與開工量何時會向下?開工量何時與使照核發量呈現死亡交叉?這些數據的變動趨勢,都是房市反轉向下的先行指標。

是在解釋這段:(二)房價供需發展與相互關係指標~「建照核發量丶開工量丶使照核發量」交义分析(吉家網提供)
 

綜上所述,政府要監控房市動向,就必須從市場的3大面向觀測房價的合理性,再從價量與供需間相互關係的數據指標深入分析,才能真正了解房價是否過熱,何時會過熱?也才能超前部署,健全房市正常發展。筆者提供這些預測指標,仍依據從業40年經驗與相關市場面向,再加諸各項客觀數據統計綜合分析,精準的判斷房市的未來走勢,提供給產業丶政府丶消費者做為對房市趨勢觀察的重要參考。總而言之,房市趨勢精準判斷需建立在「從業經驗敏感度」、「市場面向研究」、「數據統計分析」的3大基礎上。

(本文作者為吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長,未經同意不得轉載)

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