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吉家網發布2020房市年報~三大亮點推升房價,台南新市勇奪全台第一

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2021/03/31
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2020年房市交易量32.6萬棟丶價量俱揚,證實吉家網董事長李同榮在2019年底的預測。2020年房市交易量在全台疫情控制得當與資金行情帶動下,上半年交易量持平,下半年快速回籠,購屋信心帶動房價上揚,全台房屋買賣移轉年增率8.76%,創近7年以來新高,反映 2020年房市買氣持續復甦,不過,政府在12月陸續祭出打炒房措施後,短期內可望降低市場過熱的氣氛,2021年房市表現應是先蹲後跳的一年。(如圖-1999~2000全台各年度買賣移轉棟數)
 
蛋白區丶新興工業區丶低房價基期地區等三大亮點推升房價
吉家網董事長李同榮分析,2020年六都整體房市價量表現,可以「南熱北溫」形容,六都房市表現較佳的行政區,具有共通特點,包括位在蛋白區丶新興工業區丶低房價基期地區丶等三大亮點推升房價,六都平均漲幅達9.97%以上,其中以台南市勇奪前四名,表現最優。政府出手打房,對於2021年的房市會有影響嗎?最大影響面應該是預售炒紅單現象會收斂,但總體來看,在基本面環境不變的情況下,今年全台房市沒有看壞的理由。在利率維持低檔、資金依舊充沛的條件下,全台房市仍會持續熱絡,尤其基期較低的區域會更明顯,包括都會蛋白區及鄉鎮地區,仍將優於精華地段的蛋黃區,房價也還會有一波漲勢,不過漲勢若過猛,預期政府仍然會有另一波打房措施。
吉家網企研室處長莊文樹分別從六都房價年線與季線丶六都各行政區房價漲幅排行丶六都房市交易量年線與季線丶建築融資貸款餘額丶建照核發數開工數使照核發數變化等五大面向逐一分析2020年六都房市的整體表現:
(一)從年度房價表現分析:全年漲幅及同期漲幅台南市雙冠摘金,新北市殿後
   2020Q4六都房價對照前年同期漲幅排名依次為台南市15.84%丶台中市12.82%丶桃竹縣市12.11%丶高雄市8.27%丶台北市6.82%丶新北市3.69%(如圖-109Q4對照108Q4 六都各項漲跌百分比)。
 
對照前年均價整年漲幅第一的也是台南市,漲幅14.35%,其次為桃園新竹縣市13.34%,高雄市11.41%,台中市11.21%,台北市5.28%,新北市殿後4.26%(如圖-109年對照108年 六都各項漲跌百分比)。
 
從資料觀察,南部地區因房價基期較低,造就市場反彈空間,尤其是台南市包括新市區、善化區、北區等區房價受台積電擴廠帶動下大幅上漲,在大型企業帶動下,投資需求力道強勁,房價在都會蛋白區外圍大幅上揚,尤其可見南科園區議題、新交通建設都讓台南都會區區域房價漲勢強勁;然而台北市與新北市因前波多頭漲幅過高,房價反彈力道稍弱,呈現平穩走勢。

 
 
(二)2020年六都各大行政區年線與季線漲幅排行:
全台各大行政區房價表現,皆具有共通點,包括位於蛋白區丶新興工業區丶房價基期低丶擁軌道經濟等特性。
從年線表現分析六都十大漲幅排行榜,台南市新市區以23.15%漲幅奪冠,由於受「護國神山」台積電近幾年在南科擴大投資,就業人口增加,住房需求相對也增加,連帶周邊房地產、人口,大幅成長,新市區、善化區房價飆升,南科移民潮,不只帶動房價、人口,南科周邊儼然成為新型都會區,一場房市革命正在上演。另有行政區入榜,包括中西區丶安平區丶北區,台中市則有潭子區丶北屯區丶豐原區丶東區,新竹縣竹北市,桃園市龜山區等。(如圖—109年對照108年六都行政區漲幅排行前十名)。
 
從2020Q4的季線表現分析,全台十大漲幅排行同樣有台南市新市區丶新化區丶南區丶中西區等四區入榜,台中市中區、豐原區與西區,高雄市前金區丶鹽埕區與岡山區也都擠入季漲幅排行前十名,這些行政區共同特色也同樣都是位於「蛋白區」(如圖--109Q4對照109Q3六都行政區漲幅排行前十名)。
 
從2020Q4季線六都各自行政區房價漲幅排行分析,六都量價增長,雙北落後其他四都,桃園後市可期。此波房價何時會降?取決於市場景氣是否過熱與QE何時退場。綜觀2020年六都各大行政區房市表現,未來房價漲幅的潛力需具備四大條件:(1)人口集中,帶動商圈發展;(2)交通建設持續推進,促進地方繁榮;(3)新興工業區帶動就業機會;(4)房價基期較低,具上漲潛力。這個趨勢仍會帶動2021年全台房市的重要趨向:有題材的「蛋白、蛋白、蛋白」。(如下列各圖--109Q4對照109Q3六都各行政區均價漲跌排行)

 
 
 
 
 
 
(三)從全年交易量分析:桃園交易量增幅第一,台北第二,台中第三
房市延續前年以來景氣持續復甦的趨勢,整體經濟景氣看到一線曙光,全球低利環境並未出現改變,對於房市仍相對有利,增加民眾購屋信心,首購自住客與換屋族群仍是市場上最主要的買盤。2020年全台房產成屋年度交易量破32萬戶,達326,589戶,比2019年300,275戶增漲8.76%。其中,桃園市交易量增幅13.26%勇奪第一,台北市排名第二增幅12.39%,台中市增幅11.79%名列第三。顯然六都交易量增長幅度比較上,中北部的剛性需求大幅領先南台灣。(如圖—2020Q4對照Q3 六都建物買賣移轉棟數統計比較圖)
 
(四)從建築融資貸款餘額分析:
建融餘額的增減代表建商銷售景氣的興衰,根據央行統計,2019年及2020年房貸餘額分別衝破7兆元及8兆元大關,觀察過去跳升兆元關卡通常需要四至八年,近兩年合計就增加1.065兆元,房貸餘額已連續47個月創新高,顯示房市買氣連續二年熱鬧滾滾,2020年房市增溫,主要因台商回流效應,土地丶廠房及商用不動產炒熱,加上疫情引爆全球推出史上最大寬鬆,造成資金外溢,閒錢浮氾嚴重,紛紛轉進房市,造成房地產也跟進上漲。(如圖—2013Q2-2020Q4 全台建築融資貸款餘額漲跌幅季線圖)
 

(五)從建照核發量丶開工量丶使照核發量分析:
開工率增加顯示房市景氣活絡,但若其增幅過強與使照核發量乖離過大,兩三年後就有可能出現開工量下彎與使照量呈死亡交叉,房價就有可能出現反轉,這種情況最有可能出現在2024年。去年全台住宅開工量13萬3909宅,年增幅15.4%,創統計以來12年新高,六都僅台北市下滑6.2%,其餘五都皆全數成長;去年市場資金動能強勁、利率維持低檔,住宅供給量因此劇增,今年房市發展趨勢預期仍然是價漲量增的格局。(如圖—全國住宅類 2014Q1-2020Q4核發建築執照使用執照開工數統計季線圖)


 
 2021年自住換屋剛性需求推升房市,北中增强,南稍降溫,桃園最強
    吉家網董事長李同榮綜合指出,綜括上述六都價量分析,從市場的價量丶區域丶產品變動方向,預測2021年房市走勢看法如下:
(一)價量發展/交易量微增丶價格漲幅縮小:
在打炒房的心理因素影響與預售紅單炒作收斂下,房價雖持續上揚,漲幅會縮小,市場在兩代不同堂趨勢與自住丶換屋需求支撐下,交易量仍有機會突破34萬戶以上,直逼35萬戶。
(二)區域發展/北中增強丶南降溫,桃園表現最耀眼:
2020年南部地區已稍見價量背離現象,台南丶高雄全年明顯價漲量縮,成屋需求強度減弱,若2021年房市仍呈現價量背離,榮景就不會再持續到2024年。
桃園丶台中受都會擴大影響,房市表現將持續增強,桃園在桃機捷運延伸,與台北一小時生活圈,加上房價只有台北三分之一,2021年將是六都房市表現最耀眼城市。台中最大利因是台商回流資金大本營,剛性需求加上換屋族群進場,2021年表現仍然價量俱揚。而大台北地區房價與經濟成長同步,漲幅較溫和,但交易量會因換屋族群進場而漸增。

2021年房市在打炒房聲浪中,先蹲後跳丶價量齊揚
    李同榮董事長表示,展望2021年,疫情隨疫苗開始施打後,可望逐漸恢復穩定,全球經濟景氣開始落底復甦,政府打炒房加溫,預售市場收斂,短空長多,成屋市場除了心理因素影響換屋需求會短暫觀望,市場會仍會先蹲後跳,下半年表現仍優於上半年,2021年房市可望在資金回流、產業投資、城鄉建設、軌道經濟的剛性需求,仍會延續2020年價量俱溫的格局,房市在經濟增長丶資金充裕丶利率偏低的三大基本面支撐下,景氣循環仍處上升趨勢線上,打炒房只能抑制短線投資,但難以扭轉房市價量俱增的上升走勢,全年房市表現先蹲後跳丶價量齊揚。

#編按:吉家網季報乃台灣最早發佈成交行情與房市季報與年報單位,早期取樣來自各大仲介業市場成交價,長期製作精準房價季報與年報分析,曾受聯徵中心與各大銀行丶估價師採用,近期結合實價登錄,依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅,製作出市場中最精準的六都房價季線與年線,也是目前市場分析中最專業丶最貼近實務的房市季報分析。

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