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全台空屋率創新低?李同榮 揭露關鍵原因:「兩代不同堂」

房市新聞 > 專題報導 發佈日期:2021/09/14
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內政部日前發布去年2020年下半年低度使用 (用電) 住宅統計,全國共計88萬2634宅,占房屋稅籍住宅類宅數比率9.96% (俗稱空屋率),為2009年有統計以來首度降至10%以下。而依內政部統計自去年開始台灣人口數已進入生不如死的負成長階段,為何全台房屋空置率卻創新低?吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮揭露主要關鍵因素在「兩代不同堂」趨勢,所引發的剛性需求大增,不但去化了新增供給量,也降低全台空屋率,他同時舉出三項數據證實所言。
 
李同榮指出,早在幾年前他就首先提出精準的預測:台灣生活型態將有重大改變,就是「兩代不同堂」趨勢。自2018年以來,這波房市回升主要動力在於剛性需求強勁,而這股自住剛性需求的推升因素,無疑的就是「兩代不同堂」趨勢的演變,這個趨勢的論述,李同榮提出三項數據來證明:
(一)近幾年來家庭戶數不斷增加
從內政部統計資料顯示,從2004年以來家庭戶數增加幅度達24.43%,而這十幾年來人口增加幅度僅有3.84%,數據顯示這17年來家庭戶數從7179943戶增加到8933814戶,足足增加達175萬戶,近五年來「兩代不同堂趨勢」演變成「家庭戶數不斷增加」的現象。過去有些學者專家一直質疑一個問題:台灣人口出生率一直在減少,房子卻蓋那麼多,到底賣給誰?以上家庭戶數增加的數據,應該可以得出正確的答案。
(二)近幾年來家庭戶量(每戶人口數)不斷減少
內政部統計數字顯示,全台自2004年以來,每戶戶量的人數也由平均3.16人降至2.64,顯示每人空間需求不斷增大,同時也代表近二十年來由三代不同堂轉向近五年來兩代不同堂趨勢,演變成「單位人口減少」的現象。
 
(三)近幾年來開工量大於使照核發量
過去幾年李同榮一直重複強調從建照核發量丶開工量丶使照核發量的相互關係變化,可以預測房市未來供需的走勢,近年來開工量與建照量一直大於使照核發量,代表市場現況是「需求大於供給」。「建照核發量增長」代表建商對房市的信心,「開工量增長」代表房市銷售率增加,「使照核發量增加」代表完工物件供給量增加。一旦「開工率」與「使照核發量」的季缐呈現黃金交叉向上(例:2018年Q1)就代表是房市回春的先行指標;一旦「開工量」與「使照核發量」的季線呈現死亡交叉向下(例:2014Q3)就代表是房市反轉的先行指標。
「兩代不同堂」趨勢仍會帶動剛性需求推升房價兩丶三年
     綜觀預售市場與成屋市場的價量關係,量仍然先價而行,目前房市在「兩代不同堂」趨勢所帶動的剛性需求主軸仍會持續增加好幾年,尤其在經濟成長強勁丶資金寬鬆丶利率偏低丶房產通貨膨脹丶丶等等利基因素推動下,房市交易量會持續增加,房價也會跟著上漲,這種現象會持續二丶三年,而房市一旦蛋白區價格上漲到一定程度,補漲行情達到一定幅度的滿足點,就開始會產生供給大於需求的失衡現象,而兩年後全球資金也將開始量化緊縮,利率隨之提升,交易量就會開始下滑,當然也就是房市第六循環結束的時日。

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