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打炒房為何無效?答案揭曉:現在是房市主升段,漲勢難擋!

房市新聞 > 產業動態 發佈日期:2021/10/15
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全台房價漲勢驚人,專家李同榮認為,現在是主升段,因此難以透過行政手段壓制。(新新聞資料照)

我們想讓你知道:央行接連出手打房,突顯近來台灣房價飆漲現象十分顯著。究竟房價高漲應如何看待?經驗老到的專家李同榮指出,打房措施並非無效,而是現今正處在主升段,效果無法立刻顯現。

去(2020)年底到今年九月,央行連續三次出手、站在最前線打炒房,這是歷次循環打房少見的現象,同時也意味過去近一年來,所有打炒房措施的效果有限。到底是政策方向有誤或是打房時機不當,以致一波波打炒房政策形成效率遞減的現象,房市趨勢專家李同榮給了九個字答案:「房市主升段,漲勢難擋!」。


2018年Q3全台房價止跌

「房市三寶」啓動第六循環的初升段

李同榮指出,台灣房市第五循環從2001年起歷經10多年多頭行情,到2014年下半年才反轉緩跌四年,如他在2015年所預測,2017年底台北市房價率先止跌,2018年第三季全台房市止跌,正式開啓了台灣房市的第六循環。從2018年Q3到2019年Q4的一年半間,可稱為第六循環的初升段,初升段房市表現的特色就是盤中帶堅,價量溫和成長。
2013Q1~2021Q2 台北市中古屋平均單價季線圖(圖片來源:作者提供)

2013Q1~2021Q2 新北市中古屋平均單價季線圖(圖片來源:作者提供)


李同榮分析,第六循環初升段的帶動主角是他一直看好的「房市三寶」,也就是工商用地丶商辦丶廠辦。促成房市三寶快速成長有三大主因:

1/商辦房價基期低估:過去十多年境內投資成長有限,商用土地大多被建商興建豪宅,因此商辦市場被低估,房價與租價基期較低。

2/ 中美商戰台灣製造業回流:2018年中國大陸傳統製造業面臨轉型,加上2019中美商戰全面開打,造成台商製造業大舉回流,以台積電為首台商在台擴大投資設廠,全台工業用地丶廠辦丶商辦總部需求大增。

3/ 三資挹注台灣,搶進房市三寶:從2018年開始外資對台投資大幅度增加,包括google丶微軟丶等美國大廠紛紛搶進工業用地與廠辦。另外,2018年開始啓動租稅大赦引導海外資金回流,外資丶台商資金丶大赦資金,三資共鳴,挹注台灣,搶進房市三寶。(相關報導:買西曬房熱到洗衣機曬壞、曬衣繩粉碎!過來人曝1最大優點,住起來其實更健康|更多文章)

2013Q1~2021Q2 桃竹市縣中古屋平均單價季線圖(圖片來源:作者提供)

2013Q1~2021Q2 台中市中古屋平均單價季線圖(圖片來源:作者提供)

從2020年Q1開始,「兩代不同堂」「蛋白翻身」啓動房市第六循環強勁主升段

從2020年Q1開始至今,全台房價節節攀升,由房市三寶擴散至各區低基期房價住宅地區,展開一波強勁蛋白翻身的主升段行情。如何確立房市進入第六循環主升段?房市主升段的特性是什麼?李同榮解釋:房市止跌反彈已超過一年,且房價明顯擴大,遍地開花,平均漲幅達二位數,就足以證明房市處於上升趨勢線上的主升段。促成此波房市進入主升段有三大主因:


1/ 近年經濟成長率強勁:過去,三十年前房地產被定義為火車頭工業,帶動經濟成長;現在,高科技業取代房地產帶動經濟成長;未來,經濟成長率帶動房地產業增長。近幾年受惠中美商戰,境內投資不斷增加,台灣經濟成長率相對強勁,房地產將隨經濟增長腳步前進,今年預期經濟成長率可望破6%,房價上升力道將隨之增強。

2/ 資金充裕丶利率偏低:三資回流效應持續加溫,資金在無合適出口狀況下,只會流入股市丶房市,全球QE,利率短期尚無緊縮回升跡象,加速房價攀升趨勢。

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3/ 兩代不同堂,剛性需求大增:三年前李同榮率先預告,全台家庭生活形態將有重大改變,「兩代不同堂」趨勢與日俱增。事實證明:近年來此趨勢已在全台發酵,尤其中南部特別明顯,年輕人買不起透天。搶進全新大廈公寓,剛性需求強勁支撐,進而開始帶動換屋族群進場,房價進而全面性水漲船高。

4/ 營建通貨膨脹持續上升:營建通貨俱漲丶人工成本巨幅上揚,在剛性需求與保值心態支撐下,帶動一股搶購熱潮,擔心房價上漲與保值的心理因素,已遠勝於政府打炒房的心理疑慮,越是蛋白區、房價漲幅越大,這也是政府打炒房效率遽減的主因。


2013Q1~2021Q2 高雄市中古屋平均單價季線圖(圖片來源:作者提供)

打炒房不是無效,主因在:房市主升段漲勢難擋

兩年前李同榮這樣的論述引發質疑,但數字已經印證,近兩年二丶三線鄕鎮區房價漲幅勝於都會丶中南部,漲幅也遠勝於大台北,主因在長期以來,蛋白區房價的基期過低,加上政府在交通建設上的努力,擴大都會範圍,縮小蛋白區與蛋黃區的交通距離,因此,比價效應帶動蛋白區補漲行情。

這波以蛋白翻身為主升段的景氣將會延續至2022年底,2023將可能進入末升段,至於什麼時候會是上升趨勢的終結點?李同榮認為,會發生在蛋白漲不動的時間點,最有可能是2023到2024年之間。

因此,目前尚處於房市強勁的上升趨勢線上,政策多次打炒房效果有限的主因,最主要是房市正處上升趨勢的主升段,房價漲勢難擋,另外尚有兩大打炒房阻礙因素:其一,打炒房是時間點過早,其二,使用工具與方法有待改善。政府未來打炒房政策宜做適度調整,才不致產生打房頻繁丶效率遞減的現象。

對於購屋大眾而言,現在買房尚稱安全,但房價沒有永遠漲的道理,明後年逐漸邁向房價高檔,購屋者就需小心應對。

作者為吉家網董事長丶房仲公會全國聯合會榮譽理事長
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