過去數十年，台灣房市長期以「台北天龍國」為唯一核心，資金、人口、產業與政策高度集中於北部。然而，隨著台灣經濟發展軸心逐漸南移，科技產業鏈結構性南北翻轉，加上國土與產業政策調整，以及交通建設全面升級，全台房市的軸心，正悄然由台北明確地向中南部轉移。
房市趨勢專家 李同榮特於馬年新春，提出「台灣房市軸心南移趨勢」白皮書，闡述未來十年，甚至二十年，台北天龍國將逐漸消失，台灣房市勢將迎接「桃園、台中、高雄」三足鼎立新時代與新變局。
台灣房市結構由天龍國獨大轉為三足鼎立，是一場「產業驅動、人口跟進、房市重組」的長波段重大變革
李同榮在白皮書中開宗明義直指台灣房市南北翻轉絕不是短期循環，而是一場「產業驅動、人口跟進、房市重組」的長波段重大變革。而「桃園、台中、高雄」各具陸海空國際都會優勢，與高科技廊帶加持，高科技就業人口大幅增加，各項優勢正逐漸形成北中南「三足鼎立」的嶄新都會格局，這項產業趨動的變局，將主導台灣未來十年至二十年的房市走勢。
台北房市並非「絕對性優勢衰退」，而是「相對性優勢下滑」
台北房市天龍國優勢為何逐漸消失？其實台北房市並非「絕對性優勢衰退」，而是「相對性優勢下滑」，主要原因有三：
（一）台北土地與開發空間逐漸飽和：台北市幾乎已無大面積產業與住宅用地，都市更新進度緩慢，土地開發空間飽和，供給長期受到很大限制。
（二）房價與生活成本過高，非中產階級宜居城市：台北高房價壓縮年輕與中產階級的居住選擇，就業成長卻難以支撐房價的大幅上升，導致在台北就業年輕人在外縣市購屋比例遞增，形成人口外移的脫北潮現象。
（三）產業成長動能已不再獨佔鰲頭：許多金融、總部與行政機能雖然仍在台北，但真正帶動人口與所得成長的科技製造與研發動能，已逐步向南移動，房價、成交量、資金流向與市場起伏，已非昔日全以台北為定錨，台北房市在城市屋齡老舊、人口擁擠、都更進度緩慢情況下，相對優勢已下滑，成長已不再獨佔鰲頭。
李同榮分析上述三項主因導向的結果是：台北房市進入高原期，雖然保值性仍在，但爆發力與成長性明顯不如以往。
為何未來十年房市競爭力會形成「桃園、台中、高雄」三足鼎立？
未來十年房市軸心的轉變，將如上述台北相對優勢逐漸降低，從人口結構外移與交通建設擴張角度深入探討，桃園正是享受人口淨流入最大紅利的都會，而從政策面向與科技產業需求人力與物力導向分析，台中與高雄受惠於國土計劃、高科技廊帶延伸與陸海空交通建設優勢，正分別形成中台灣與南台灣經濟發展的核心，因此，「北-桃園、中-台中、南-高雄」形成全台房市三強鼎立時代已經指日可待。
科技產業鏈南移，是房市結構由北向南轉向的根本力量
若從產業發展角度分析，房市從來不是單獨存在的市場，而是連結上中下游的產業，也是就業與人口的具體映射，再深入探討近十年台灣科技產業發展，出現了三個非常明確趨勢：
1/高科技製造與研發據點外溢：先進製程、封裝、材料、設備與供應鏈，不再只集中於新竹與台北周邊，逐漸外溢南移中科與南科。
2/科技園區朝多元化、核心化：科技園區已從「單一矽谷」走向「科技廊帶」，形成北中南串聯的多元核心布局。
3/用地、成本與整體擴張的彈性考量：北部土地稀缺、人工缺乏、成本高漲，迫使高科技產業必須南移與轉向。
從上述三大主因可知，當高科技產業鏈南移，高收入就業機會也隨之移動，中高階白領與工程族群大量移居，住宅需求自然同步轉向，這正是房市軸心轉移的底層邏輯，也證實科技產業鏈南移，是房市結構轉向的根本力量。
「桃園、台中、高雄」三強鼎立的未來趨勢與其都會發展核心優勢
預見未來，桃園、台中、高雄將因國家經濟發展軸心南移，而形成三強鼎立態勢，茲分就三大都會絕對優勢敍述如下：
桃園：定位為「北台灣新門戶+陸海空港優勢+科技製造新引擎」
桃園的崛起，並非偶然，而是結構性優勢的集中體現，同時具備有三大優勢：
1/陸海空交通樞紐：國際機場、高鐵、捷運、國道完整交會，連結大台北三環六線生活圈。
2/智慧產業聚落完整：航空城產業園區、智慧製造、物流與半導體供應鏈、結合亞洲矽谷創新計劃，聚焦5G、IoT（物聯網）、AI技術，整合國際大廠與新創企業，打造智慧產業研發地標與高端科技產業新引擎。
3/承接大台北外溢人口：桃園與台北只有一小時生活圈，且房價差距2.5倍的大環境下，科技新貴、雙北首購與換屋族群，置產與投資需求皆紛紛往桃園都會移動。
因此，桃園的角色，是北部科技與製造的延伸核心，房市以「量體成長＋區域輪動」為主軸，長期人口紅利仍持續在釋放中。
台中：定位為南北樞紐中心、AI科技+智慧精密製造與生活平衡之都
台中是三足鼎立中結構最均衡的都會，具備有四大優勢：
1/地理中心位置優勢：南北銜接，交通樞紐中心，產業與物流成本最低化。
2/中科效應延伸與擴散：半導體、光電、精密機械形成堅強的產業聚落。
3/最具宜居城市特質：都市重劃最積極，生活機能完善，建築先進，且房價所得比相對合理。
4/兼具陸海空優勢地位：除了連結南北通路，台中港與與臺中機場以「海空雙港」聯運優勢，結合鄰近中科與精機產業聚落，定位為中台灣國際都會，未來透過捷運藍線與橘線串聯，將達成「貨從雙港出、客從雙港入」的物流與商務樞紐。
台中房市的關鍵不在短線飆漲，而在於穩定成長、階層完整、內需扎實，在南北等距的優勢下，是長線資金與自住需求最容易形成共識的市場。
高雄：定位為南台灣海空港再造＋軌道經濟佈網+AI半導體科技廊帶新核心
高雄，正從過去的工業城市，轉型為科技與國際港灣城市，其具體有四大優勢：
1/半導體與先進製程落腳：台積電進駐，未來AI科技S廊帶核心，形成南部科技發展都會中心。
2/亞洲新灣區＋港市再造：城市天際線與產業結構同步更新，亞洲新灣區+北城計劃，再造港灣都會繁榮。
3/海空雙港優勢：高雄海空港連結全球供應鏈與出口動能與「三鐵共構」優勢，以天然良港（高雄港）連接全球物流，國際機場（小港機場）快速接軌亞太，結合產業園區、自由貿易港區及新南向政策，形成高效率的貨運與轉運樞紐，是發展國際經貿與高科技產業的核心城市。
4/捷運路網全力推動優勢：高雄致力推動「四線齊發」軌道建設與智慧交通，將邁入捷運、輕軌、台鐵、高鐵共構的無縫運輸時代。環狀輕軌已全線成環，岡山路竹延伸線與捷運黃線正加速施工中，目標於117年底前完工，未來十年將有11條路網與延伸線陸續完工，貫穿全高雄。
總結高雄房市的特色是「基期低、轉型強、政策資源集中」，在高科技產業進駐與加持下，將是未來南方天龍國之都會巨星。
「桃園、台中、高雄」三足鼎立新局，重新定義台灣房市新時代與新未來
總結未來的台灣房市走勢，不再是「一個台北核心縱橫天下」而是桃園、台中、高雄三足鼎立的天下。桃園成為北部產業外溢與人口承接核心，台中成為中台灣科技製造與宜居中樞，高雄成為南台灣科技轉型與國際門戶。三大都會，各自具備產業支撐、交通優勢與人口動能，形成互補而非取代的格局，共同主導新一波房市走勢。
台灣房市的真正轉折，不再是價格，而是產業與人口的趨向，當科技產業鏈南移已成定局，台灣房市軸心的轉向，只是時間問題。桃園、台中、高雄的房市崛起，不只是房價表現，更是台灣城市結構與國力配置的再平衡。下一個十年，甚至二十年，誰還只盯著台北天龍國，誰不過河、不過橋、不過山洞，誰就可能錯過房市真正的黃金未來。「桃園、台中、高雄」三足鼎立新局，將重新定義台灣房市新時代與新未來。