北市B辦大樓今年漲的兇 房價更甚於08年總統大選後

商辦去年收租題材俏   今年投資需求增溫

金融海嘯期間許多公司縮編或暫時退出市場，讓選後漲了一波的國內B辦價格，半年時間回檔21.4%，回到選前的水準，不過在低利率環境與ECFA題材發酵下，今年第3季台北市的B級辦公大樓，價格較金融海嘯低點彈升5成，最近一年價格更攀升了25%，過去認知每坪四字頭的B辦產品，現在身價都「坐五望六」。

去年金融海嘯後，市場上利率一下子快速調降，加上衍生性金融商品風險程度大?，吸引市場上資金流入商用不動產市場，不過當時投資商辦市場，仍多著眼於「租金收益」，年租金報酬還有4~5%的水準，若以貸款購置辦公室收租來看，自有資金報酬率可達8%以上。

不過從去年頂新集團購置台北101大樓股權，掀起一波台商回流潮，加上ECFA題材發酵，投資人購置商用不動產型產品，心態由「收租」轉向期待「房價增值」，國內的B辦產品從2009年第3季到2010年的第3季，房價就上漲了25%，漲勢又快又猛。

全球資產管理公司主任王維宏指出，今年以來商辦大樓頻頻創新高價，也看到每坪百萬元的辦公大樓交易案，連帶市中心的B辦價格身價也水漲船高，加上B辦通常地段也不差，有些還具備改建的效益，市場上也預期明年可能開放陸客自由行，有些B辦還可以改建成平價飯店，因此今年以來市場上對於辦公產品的需求明顯增加，刺激B辦價格快速攀升。

根據全球資產管理公司統計，若以同一棟辦公大樓為例，不同時間點的交易單價變化差異不小，如南京東路的和成大樓，2007年10月成交單價為每坪50萬元，今年7月每坪成交價衝到每坪78萬元，3年時間上漲約56%；而松江路的帝國大廈，2008年第1季新光人壽以當時的高價每坪約60萬元，買下部分樓層，目前帝國大廈已經有成交每坪70萬元以上的行情，價格更甚2008年大選時的高點。

商辦真正價格快速上揚在今年最為明顯，如信義路上的辦公大樓「世紀金融廣場」，今年3月與5月，分別有成交每坪63萬元與80萬元的紀錄，3個月價差27%，建國北路的長欣商業大樓，也從今年6月每坪36萬元，到8月成交每坪47萬元，3個月的時間兩者價差31%，除了個別辦公室條件的差異外，ECFA發酵的確也刺激實質的房價走揚。

雖然B辦價格快速攀升，不過美中不足的是，現階段租金水準未能同步跟上， B辦大樓整體租金水準，還未完全回復到金融海嘯之前，而南港與內科的興起，也讓部分產業向外轉移，未來可期盼ECFA、陸客自由行等題材可以加速發酵，刺激辦公的租賃需求，讓此波B辦的漲勢可以更為紮實健康。

台北市B級辦公大樓房價變化

資料來源：全球資產管理公司