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商圈鍍金術 周期有跡可循

房市新聞 > 產業動態 發佈日期:2018/10/18
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【王鈞生╱綜合報導】台灣店租直直漲,其中不乏商圈鍍金術的標準模式。首先挑體質,首選「綠蔭多、人文氛圍濃厚、高質感」;接著搞文創,默默無聞的巷弄被宣傳炒熱後,房價店租直直升;最後租金達史上最高點,市場出現離譜天價,小店支撐不下,改由連鎖店進駐收割人潮,讓商圈出現大批汰換潮。這樣的過程,在全台熱門商圈都可見到。
近年小確幸文創風興起,民生社區短短5年多時間,由單一集團相中富錦街的大樹綠蔭特色鮮明,短短600公尺街道有服飾、生活用品、複合式咖啡廳、餐飲店、花店、按摩店、選貨店等,連知名九州鬆餅店的台灣創始店,也選在富錦街上。

jpg范特喜將西區美村路一段117巷的老舊透天改造成巷弄聚落。陳恒芳攝

一條街擠滿30~40店

從光復北路到新中街短短一條富錦街擠滿30~40家店。成功打響區域知名度後,卻讓租金行情暴漲,房東坐地喊價,小店撐不住,商店進入汰換潮。陳姓仲介說:「近年這類特色商圈店面可分三階段過程,最初業者會相中鮮明氛圍的區塊,通常是綠蔭多、人文氛圍濃厚、高質感等生活圈,這些區塊原本『在地』知名度就不低,只是欠缺業者進駐改造,欠缺『全國』知名度。」 
第二階段是「以長約低價先承租改造店面」,一間間承租改造,先帶進人氣,營造優質小確幸生活,同時店面風格、招牌美化統一,塑造同質感氛圍。舉例來說,台中最知名的范特喜巷弄改造團隊,早期相中草悟道獨特人文氛圍,專門鎖定老屋承租改造。7年前從美村路117巷起家,承租老屋砸下上百萬元、重新裝潢改造成文創據點,帶進人潮,成為台中最有名的「巷子」,之後布局甜點森林、綠光計劃等多處據點。小小2~3處店面改造,不只帶動巷弄人潮,還逐漸從一條巷子逐漸擴大,延伸至周邊模範社區等地,商圈規模加倍放大。 
不過范特喜巷弄改造團隊不同的是,因為不打算炒作房地產,所以選擇長約租賃的方式,進行外部、內部的整修,再以二房東身分吸納小資創業族群,如今市民廣場周邊進駐了飾品、手工藝、老商店、小型餐飲等等新店家,同時也透過與藝術家交換的方式,提供藝術家短期、長期的駐村。陳姓仲介說:「這是點街成金的最佳案例。」 

連鎖店進駐收割人潮

但隨店面人潮、知名度雙重效應下,商圈也容易進入最後一階段「租金史上最高點」,房東、地主都對租金期待值拉高,市場容易出現離譜價格,部分小店甚至因房租上漲而支撐不住,改由連鎖店進駐收割人潮,商圈短時間就出現大批汰換潮。陳姓仲介指出,只要商圈知名度一開,房租至少都兩倍起跳,「像是台中草悟道巷弄旁房租,從1~2萬元到現在3~5萬元」,不過也因為高租金帶來商店頻繁更替,只要景氣一轉換,商圈更容易加速衰敗沒落。 

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