現今新大樓社區規約愈來愈縝密，對於公共事務責任歸屬，界線劃分清楚；不過老舊社區年久疏於管理，加上早期《公寓大廈規約範本》現在早已不符時代所需，只要住戶與管委會一旦對規約內容認知有落差、即容易產生糾紛，但若要修改規約，得招開區權會，也非容易之事。《蘋果》即整理中古大樓最常見的管委會3大糾紛，先帶你看明白，也了解彼此責任義務歸屬。糾紛一：公共區域維修漏水中古大樓常見頂樓、地下室或外牆發生滲漏水，嚴重點，還會影響到住家，過去也曾有不少疏於管理的中古大樓，久而未修，讓住戶槓上管委會。但事實上依照《公寓大廈管理條例》共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，公共領域得由管委會負責及修繕。費用即是由公共基金支付，或由屋主按部分比例分擔。不過，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說，漏水問題複雜、源頭也不好找到，所以彼此常有爭議點，建議要先請專家釐清相關的權責，比如「該處究竟是否屬公共區域」以及「源頭在哪」，才能知道雙方責任歸屬，另外也有可能整體施工費用過於龐大，管委會無法行決議，還是得靠住戶大會來決定。糾紛二：佔用公領域空間台灣人「公私領域」向來都搞不清楚，以致於樓梯間、停車格等處，常見放置鞋子、雜物、腳踏車等私人物品，但其實都已違背《公寓大廈管理條例》，而且占用公共空間若導致他人受傷、堵塞消防逃難動線，都有可能會觸犯《刑法》。社區常見違規占用，但由於影響範圍較小，住戶不願破壞感情，通常是睜一隻眼閉一隻眼，不過站在管委會的角度卻不然，若是放任不管，更容易引起「破窗效應」。社區物業經理溫小姐指出，管委會平時應要盡到告知、改善等基本工作，也會告知萬一以後真的發生逃難、受傷等事故，不只犯戶要負責，管委會可能也有連帶刑責。照管委會的標準程序，溫小姐指出，一般都是先拍照、並公告，讓住戶限期內改善，對未改善的戶別，再將其雜物移到公告處存放，「要注意的是，管委會沒有權力將物品直接丟棄，否則也有可能觸法，最後手段才是報請都發局處理。」糾紛三：自行增違建不少中古大樓住戶，習慣盯上鐵窗、外推窗框等，但事實上頂樓平台、外牆都是屬於全體住戶擁有，所以也嚴重違反，《公寓大廈管理條例》第8條對外牆管理的相關規定。社區總幹事賀先生指出，一旦有住戶違規，這要看社區執行力夠不夠，溝通是否順暢，以增違建來說，管委會事前就要有對應的「裝修規範」，例如有的社區會規定要繳交保證金、簽署切結書，甚至要申請市府裝修許可證，未來一旦有違規裝修例如增擴建、加裝鐵窗，都可以此作為依據罰金或報拆。但若是管委會不團結，就會造就社區外觀整齊不一的情況。總而言之，要管好一棟社區並沒有想像中簡單，尤其委員大多都是無給職，沒有一定的時間與熱情，要把相關規範步步到位，也非容易之事，所以重點還是在於「住戶團結」，才能將惡鄰逼出、維持社區質感。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議，以市場經驗來看，同生活圈有無優良管理的大樓，房價也至少有1~2成的差距，所以跟每個住戶都是習習相關的。所以也建議，住戶應先了解社區管理方式並檢視規約不足之處，積極參與社區管理，也能日後避免糾紛。（王鈞生／台中報導）