央行理監事會決議升息1碼，終結連7凍，也是睽違逾10年的首次升息舉動。然而，衆所矚目，升息到底對房市的影響多大？升到幾碼會是房市反轉的關鍵點？房市趨勢專家李同榮給了確切的答案：只要升息超過四碼-六碼（接近3%利率），就是此波多頭房市反轉向下的關鍵指標，最有可能會落在2024上半年。
李同榮進一步指出，綜觀COVID-19疫情所產生的全球QE效應，氾濫的資金勢必面臨升息的壓力，這個全球逐步升息的力道，將持續兩到三年，直到全球通膨壓力解除才會停止，美國聯準會啓動升息，也等於宣告全球超低利率時代正式結束。當然，台灣也不例外，預期央行將逐步升息，2023年底將達四碼以上水準，而升息對房市的轉折影響關鍵將會落在央行升息四碼以後的時間點，預測2024是最關鍵時刻，主要理由有四：
（一）初期調升利率一碼，不影響房市走勢，利率將逐步走升：這兩年台灣經濟成長率強勁，製造業回流，新興工業區帶動房價上漲，氣勢如虹，往往升息都會發生在景氣熱絡的時點，因此升息一碼對資金槓桿與房貸成本影響有限，對一般大眾影響也較有限，在景氣活絡與通膨尚難下降的階段，保值搶購心態猶盛，房價漲勢暫時難擋，惟利率逐步回升已是大勢所趨。
（二）調升利率四碼-六碼的時點，可能剛好屆臨市場末升段，將是最不利的轉折點：預期央行將逐步調升利率，但今年升息幅度不會超過兩碼，最有可能的是每季調整半碼，以此類推，到2023年底有可能逐步攀升至四碼以上，而此時也正是房價進入末升段的關鍵時刻，只要市場有風吹草動或政策打壓，就可能造成房市反轉向下的趨勢，這個問題會在2024上半年逐步發酵。
（三）利率調升至接近3%，將實質影響剛性需求的購屋意願：當利率調升四碼以上，等於房貸利率成本增加75%以上，若以調升四碼為基礎，以一千萬貨款丶20年期本利攤還，調升四碼等於每年利息增加支出高達約5萬6千元之多，對首購族影響頗大，這時候剛性需求的觀望氣氛就會非常濃厚，以致影響房市的銷售率與後市表現，房價下跌趨勢就會轉為明顯。
（四）調升接近3%，將大幅提高土融建融成本，建商轉嫁成本不易：一旦利率調升至四碼以上，建商的土融建融成本相對提高，實質利率2.5%的成本相當可觀，若市場面臨轉折，銷售率衰退，成本轉嫁就相對困難，房市就會掀起建商倒閉風潮，負債比例越高的建商，在此時此刻應加強資金流動的風險管理。
預測2024上半年，將升息四碼-六碼，這也是房市反轉關鍵點
李同榮指出，對房市的預測不能像印度神童，必須要有數據與實務經驗應證，才能有精準的推論。升息並不可怕，這是總體經濟循環的一項資金調控政策，重點是升息對個別產業影響不一，升息對房市而言，短線影響非常有限，長線端看升息幅度而定，當然有人會引70年代早期利率高達13%為例，認為利率高到5%都無所謂，房價照漲，其實那些年台灣正是開發中國家，GDP成長都處於7%-10%增長的榮景，人均也大幅成長，當然不能一概而論，未來兩年，台灣利率極可能升息至四碼以上，不但市場游資大幅緊縮，這個成本對現況房市的基本面丶技術面都會產生轉折性的影響，因此預測升息四碼以上最有可能發生在2024上半年，這也將是房市反轉最關鍵時刻。
歴史上重大升息三次的經濟成長環境與房價表現的相互關係
李同榮進一步分析五十年來重大升息三次的經濟成長環境與房價表現的相互關係：
（一）民國67年-70年
1/利率從8.25升到11.75%，增加3.5%。
2/經濟成長率由67年Q3高點17.26%，降為71年Q1的4.52%。
3/台北市中古屋房價由每坪5萬上漲至每坪6萬的波段高點，漲幅20%。
（二）民國75年-78年
1/利率從75年4.5%升至78年7.75%，增加3.25%。
2/經濟成長率從76年Q2的14.25%高點，降至79年Q2的4.25%的低點。
3/台北市中古屋均價由每坪10萬上漲至每坪26萬波段高點，漲幅高達250%。
（三）民國92年-96年
1/利率從92年1.375%升至96年3.375%，增加2%。
2/經濟成長率從93年Q2的10.8%高點，降至97年Q2的4.52%，甚至因金融海嘯而降至97年Q4的-7.36%負成長。
3/台北市中古屋均價由每坪23.5萬上漲至35.5萬波段高點，漲幅51%。
李同榮依據上述歷史上三大升息對經濟成長與房市的影響因素，最後做出從升息看房市的三大結論：
（一）初期不影響房市漲勢：利率回升，往往是在景氣過熱時候，房市也因處於主升段，初期升息仍難擋房價漲勢。
（二）中期影響經濟衰退：利率回升，往往是經濟衰退的前兆，升幅越高，對經濟成長越不利。
（三）末期影響房價反轉下跌：利率回升，往往是多頭房市末升段將至的警訊，初期不影響漲勢，中期不利整體經濟基本面，一旦末期升幅擴大，就會影響房市反轉向下。
請參閱四張附圖
資料來源：行政院主計總處 / 編輯：吉家網不動產
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