自去(二○一五)年起，台灣房地產結束十二年多頭行情開始反轉，買方期待房價繼續下修，使得房屋成交量下降，根據六都所屬地政局公布的今年二月房屋買賣移轉棟數，其中台北市創下一九八八年以來單月新低紀錄，此外，新北、桃園、台中和高雄也創十八年來最慘單月紀錄。
尤其台北市房屋買賣移轉量只有一○六二件，新北市只有一六一三件，均較去年同期下降約四成，顯示房市交易狀況真的很冷清。不過投資市場有句大家琅琅上口的話：「危機就是轉機」，究竟現在是否適合「危機入市」？機會又在哪裡？本期「理財我最大」請到即將在【理周教育基金會】開設「房產投資術」課程的包租公律師蔡志雄，傳授坐擁穩定房租收入的技巧。
買小不買遠 首選地段佳小宅
有十多年包租公經驗的蔡志雄表示，由於房價不斷下跌，最近他的律師事務所出現不少在兩三年前購買預售屋的當事人，寧可支付房屋總價一五％的違約金，也不願意依約交屋。
蔡志雄說，以台北市來看，目前的房價已比高點下跌了一成五，若今年持續下跌，房價恐怕會跌掉當初售價的三成，無怪乎當事人寧可支付違約金也不願意交屋。
雖然大家都認為現在房地產交易很冷清，但蔡志雄認為不動產市場也有熱門的領域，例如房屋租賃。由於多數人都還在觀望，希望等房價跌深再進場，但是在買屋之前還是需要賃屋而居，因此雖然不動產交易市場冷清，但房屋租賃市場還是很熱絡。
再加上一些在高房價時期進場的房東，近幾年因為房租收入趕不上房價下跌的速度而選擇賣掉房子，使得租屋市場供給減少，因此房屋租賃市場是存在著商機的。
不過主計處統計目前全台還有一百多萬套空屋，如果新政府利用市場上的空屋推出只租不售的社會住宅，是否會影響房屋租賃市場？
關於這一點，蔡志雄分析，目前租賃市場的需求以適合單人或雙人的套房或小坪數單位為主，但主計處公布的空屋多為三房兩廳的家庭式單位，並不符合租賃市場需求，因此估計不會對房屋租賃行情造成影響。
由於現在單身人口上升，已婚但沒有小孩的家庭也增加，這些人口又多半集中在離工作地點近的都會區，所以蔡志雄建議大家買屋「寧買小不買遠」，無論如何還是應該在蛋黃區置產。
加上房價下跌，容易成交的都是總價低的物件，地段好的小坪數物件無論是自住、出租，或將來出售，都比大坪數的房屋佔優勢。
決定目標族群 觀察人潮動線
如果想要加入包租公、包租婆的行列，應該如何選擇投資標的以確保房子能順利出租呢？蔡志雄說，首先要決定房客的目標族群，例如他本身是鎖定上班族。選定族群後有幾個選擇物件的觀察重點提供給大家參考：
一、觀察上下班的人潮流動：例如搭板南線時會發現，上班時間人潮都往南港方向移動，下班時間人潮則反過來往板橋、土城方向移動，這代表房客聚集在往土城的方向，房東應該在房客聚集的地方置產。
二、上租屋網確認物件點閱率：以考慮購屋的地點及坪數為條件，上租屋網查詢類似物件的點閱率，購屋前先確認類似物件在該區是否夠熱門。通常三房兩廳的物件一天點閱數可能幾十次，但小套房的點閱數可以達到上百次。
【UDN】