京內銷售額佔比超六成首開股份利潤率進入築底期
每經記者王杰發自北京
相比於很多全國性的地產公司，北京本土房企受到預售款監管政策的影響也許會更大一些，其中首開股份可能是比較典型的北京本土房企之一。去年首開股份完成簽約銷售177億元，其中北京地區實現銷售額115億元，佔比全國銷售額約為65%。對首開來說，一旦北京項目的預售資金被嚴格監管，公司未來的資金流動性也許會受到比較大的影響。
六成收入來自北京市場
北京市住建委近日公佈了將在7月執行的商品房預售金管理辦法，要求預售款禁止開發商直接收取，將按工程進度分次提取，確保預售款用於工程建設。
儘管首開股份董秘王怡表示，預售款收緊對首開在北京繼續投資的計劃沒有影響，但從首開公佈的數據來看，北京市場對首開來說意義重大，北京嚴格監管商品房預售資金，對首開的影響很難避免。2012年，首開宣布完成簽約銷售177億元，其中北京地區實現115億元，北京地區的銷售額佔比超過六成。
國家統計局統計數據顯示，定金及預售款和個人按揭貸款，佔房地產開發資金的比重達到了接近四成。首開股份今年一季報顯示，來自房地產銷售業務以及相關聯業務的現金流為60.4億元，占公司期內籌措的各類資金的32.6%。
此前，長城證券估算，2013年首開股份計劃新取得預售許可面積約195萬平方米，貨值約260億元。截至2012年底，其已取得預售許可的未售面積約83萬平方米，貨值約90億元，合計2013年的可售貨值約350億元。
北京首開在2012年報中指出，公司2013年全國各地的重點項目共計145.69億元，北京地區的計劃開發成本92.72億元，佔比為63.64%。克而瑞的最新統計數據顯示，2013年首開股份在全國拿地面積為64.26萬平方米，而在北京拿地面積為41.80萬平方米，在京拿地佔比達到了65.06%。
很顯然，對於京內項目佔比過半的首開來說，嚴格的預售資金監管制度，將對公司產生巨大的影響。
事實上，今年以來，首開在土地市場頻頻出擊，一定程度上增加了公司的債務壓力。據不完全統計，不計股權收購和聯合體拿地，首開2013年的拿地金額已經高達96億元。根據此前透露的信息，公司信託融資比重增加（佔比達35.5%），融資利率上升，資金成本壓力逐漸增大。
首開方面指出，房地產市場的波動和融資環境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力。隨著新項目的開展，需要的資金量也會增加，為此公司增加了部分銀行貸款，導致公司的整體負債率較高。
或走快速周轉路線
上海易居研究院研究員嚴躍進表示，首開股份或將走快速周轉的戰略路線。具體原因如下：第一，預售款被卡，導致其可變現及可利用的資金減少，這就要求其通過加快項目周轉的方法來實現現金的快速流入；第二，利潤下滑，且受到了限價令的政策打壓，則會使首開股份採取速戰速決、大力縮減營銷成本的經營策略，只有這樣才可能在較少的盈利空間下仍“榨取”最後一點利潤；第三，從區域來看，在北京市場不斷收緊的情況下，首開股份或許會加大在京外項目開發的力度，從而平衡在京項目的利潤下降局面。
值得注意的是，首開股份京外在建和新開工規模已超出京內項目。2012年，首開京外項目在建面積450萬平方米，新開工136萬平方米，竣工45萬平方米；首開股份整體在建的規模為795.8萬平方米，新開工213.7萬平方米，京外項目的佔比分別達到56.54%和63.64%。
對首開來說，北京以外的項目能否達到公司的整體利潤率和銷售進度目標，卻是一個疑問。據2012年年報透露，年內首開在瀋陽、貴陽、綿陽、葫蘆島等三、四線城市的項目，由於市場供應充足，潛在需求較弱以及項目自身定位不夠準確而減少或推遲銷售，庫存壓力加大。
由於京外低毛利項目結算面積大幅增加及京內保障房項目結算面積大幅增加，首開股份2012年的整體毛利率水平較2011年下降12個百分點至41.02%。
中銀國際在近日一份報告中發出警告，認為首開的利潤率進入了築底期。報告指出，首開股份前期股價大幅下跌已經反映了市場對於盈利的擔心。
在2012年年報出台之前，機構投資者就已做出減持。首開股份股東中國人壽集團和中國人壽股份在今年2月初即減持323萬股。2011年第四季度，中國人壽也曾減持市值超過10億元的公司股票。中國人壽在當時表示，減持首開股票是為獲取投資收益而做出的商業行為。有分析師指出，在首開一線城市業績受樓市持續調控及涉足微利的保障房領域等事實下，這一類機構投資者轉變了投資方向。
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