預售屋實價登錄防弊要五箭齊發，否則仍有被操弄的空間。（資料照，姚翰光攝影）
筆者日前投書《實價登錄，不是看得見就一定透明》一文，指出若無法防弊，實價登錄容易變成預售屋假交易價格的認證平台。立法院這次修改《平均地權條例》未通過預售屋實價登錄，被撻伐，但筆者也未見任何提出防止假交易的具體策略。因此，筆者嘗試從實務所見一隅，教大家怎麼操作假交易？怎麼才能讓假交易曝光？立法技術上如何橫向聯繫配合？才能減少假交易，見到真實的價格。
首先，我們必須了解所謂的紅單交易，法律上屬權利之買賣；而預售屋契約之轉換，法律上屬權利義務之契約承擔，二者雖有不同，但著重在權利的轉讓。權利的轉讓與成屋交易的最大差異，前者無公示性，後者有產權登記的公示性。所以，權利之買賣只要建商願意配合，中間轉幾手，是不透明的，這點特性就可以有很大的操弄空間。
只要建商願意配合，在買賣房屋中間不透明地轉幾手，就可以有很大的操弄空間。（資料照，好房網／李彥穎攝）
例如，一張紅單的第一手是人頭，透過權利買賣轉了好幾手，遇到真正買家 ，這位買家要跟建商簽約，建商釣上了，當然願意，而第一手買家就可以配合買方不買，定金被沒收脫身。國稅局要去查帳，可以看到建商有違約定金收入，也可以看到真正買方所付之價金。這時假變成真，真真假假分不清。這種手段炒高了房價，要重複操作也是一樣不難。所以果真修法通過，訂約後一個月內登錄，一個月甚至數個月後，又會產生一筆弄假成真的價格，這種方式不只建商會作，投機客也會加入，因為有利可圖。所以當消費者看到前後價格一直提高，被騙的機率很高。當然，方法不只這招，找貸款徵信條件不好的人當買方，若約定銀行貸款成數不足得以解約，怎麼認定這是假的？
這個過程的特色就是隱匿性，交易幾手看不見。解決之道的第一箭，就是讓過程透明，所以最有效的方法就是強制預售屋的交易或債權轉讓，須經過公證或認證，否則無效。而且課予公證人有於一定期限內申報房價並通知建商及國稅局之義務。這樣一來，權利轉讓幾手，或者建設公司就同一預售屋放出幾張紅單，過程就會透明看得到。
第二箭換國稅局登場，查財產交易所得，讓因權利轉讓的差價利益曝光，作弊的成本提高。若是發現是假交易，買賣雙方就觸犯使公務員登載不實罪，國稅局主動告發。政府也要向人民教育，假買賣是有刑事責任。人民怕關，建商怕被查稅，也怕被關，如果再訂吹哨條款或類似秘密客，建商不知來者是不是善意，自然會畏縮。
第三箭是，針對這種買空賣空的行為，要特別課稅，因為不僅不是創造經濟，更是聯合坑人，踏著別人的血汗錢來累積自己的財富，實不能以正常交易所得看待。
第四箭是，實價登錄建立黑名單，針對交易次數多的買賣方，揭露其交易及違約次數，讓建商越來越難找人頭，投機客也會曝光。當然要建立黑名單，也要配合規定登錄房屋門牌號碼或預售屋的地段地號及預售屋案名編號，建商有時候會改變案名，這時要建立通報及檢舉機制。至於牽涉個人隱私問題，則可對買賣雙方設定ID編號，這樣就可以讓消費者看出同一間房屋買賣幾次，以及買賣方的買賣次數。哪間房屋被炒作？哪些人在炒作？就無所遁形。
第五箭是，當發現建設公司或廣告公司炒作價格時，除行政罰跟刑事罰外，其因炒作而得之不正利益，要用兩種手段：其一是，命一定期限內暫停交易，以免受騙擴大。其二是，主管機關得以行政處分調整價金，以免不正利益仍然可以入袋，而應歸還給買方。雖然私人交易基本上是契約自由，但房價作假哄抬，其情形一如詐欺，若由買方提出訴訟，曠日費時，也有時間限制，增加法院負荷。況且對房價的了解，法官也不如主管機關透過實價登錄之判斷，故由主管機關行使價格調整機制，較迅速且全面一次解決。房價作弊的獲利不亞於股票內線交易，而操弄價格之害，也不亞於內線交易。獲得不正利益的建商跟配合的投機客要把錢吐出來。
多方規範，讓資訊透明化才可能制約炒作房價的建商。（圖／好房網提供）
從性惡的想法去想，甘願作人頭的人，與建商或或廣告公司的員工，必然有特定關係，現在很多工具可以查出其密切性，如何運用，相信檢調都可以傳授方法。而且最重要的是金流的調查，可想而知一定會作假，五鬼搬運，甚至金流中斷，但只要賦與主管機關調查權，取經於稅捐機關的查稅方法，較之法官或檢察官有效率。這筆者在二十幾年來就在法院操作過二次，每次都能抓到假。更重要的事，透過調查金流過程，當人頭的人，心裡也會惶惶不安，因為可能構成刑事共犯，甚至會構成洗錢行為，相信抓幾個之後，就會產生殺雞儆猴效用。只是這些技巧原來都要透過法官或檢察官，立法上必須要充分授權行政機關。凡走過必留下痕跡，要相信無中生有的事，是可以查出來的。
立法不單是光有理想，配套措施應該也一併提出，不要只會說美國等先進國家怎樣又怎樣，找最適合台灣國情的方法，才是有勇有謀。筆者當然知道建商跟廣告公司一定會花招百出，而且變招，但只要每招都要求公證或認證就可以見招拆招，消費者也不是傻子，一定會反應。打擊假房價應該宣傳為全民責任，效果必然彰顯。
民法規定不動產交易須經公證的條文，已經被冰凍十幾年了，剛好配合實價登錄的防弊，從預售屋買賣的權利買賣開始，應該要派上用場了。假買賣雙方花錢幫國家蒐證，最有效率，最划得來。公證這把尚方寶劍須出鞘了！倘若公證這把利器不拿出來用，那真的立委諸公是在與財團掛勾。
＊作者為退休律師