內政部宣布社宅包租代管邁入2.0，政大地政系退休教授張金鶚表示，租屋黑市的問題若不解決，包租代管、租金補貼等政策難以有成效。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，範圍擴大可能會讓媒合戶數增加，但仍有市場規模的問題。崔媽媽金會執行長呂秉怡則認為，政策資源應集中在解決弱勢居住問題。
張金鶚表示，包租代管政策推動成效不彰的問題關鍵是租屋黑市，政府祭出許多優惠，仍會讓房東擔心過去長期逃漏稅被發現，認為拿政府的優惠划不來。租屋黑市的問題也讓政府稽查不易，導致租屋品質不佳，違建充斥影響居住安全。
張金鶚指出，在租屋黑市下，弱勢者享受不到政府租金補貼的好處，合法繳稅的租屋供給量太少，包租代管業也難以發展。媒合數無法提高，不但政策美意無法落實，民眾租不到好房子只好咬牙去買房，導致高房價問題難解。
「先解決租屋黑市，包租代管才會有效，」張金鶚建議，應先從職業房東開始嚴格查稅及重罰，並搭配既往不究的大赦條款，讓房東不得不誠實申報。屆時房東就會覺得包租代管、公益出租人等政策很優惠，將房子提供出來出租，租賃市場才能蓬勃發展、良性競爭，讓買不起房子的民眾有好房可租。
徐佳馨表示，從實施包租代管1.0的成效來看，六都之外包租代管的需求性令人質疑。在市場小之下，包租貸款業者難以達到經營的經濟規模，不但產業發展困難，房東對業者的信任度也無法提高。
呂秉怡表示，租屋市場規模小、地下化又品質差，使包租代管先天不良，即使範圍加大，根本問題沒解決，就不可能突然變強壯。現在政府只有蘿蔔沒有棍子，提出優惠鼓勵措施卻沒有相對祭出查稅重罰，難以解決租屋市場的根本問題。應該重稅重罰、鼓勵檢舉，並同步給房東比照自住的減稅優惠，政策才能有效。
呂秉怡認為，在先天不良又資源有限的現況下，年輕人的居住問題簡單用租金補貼政策去協助即可，社會住宅及包租代管則應集中火力解決獨居老人、精障及身障者等弱勢者的居住問題。他說，把錢花在刀口上，才看得出政策效果，但內政部卻混淆社福與產業發展，最後恐怕照顧不了弱勢，也扶植不出包租代管產業。