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從高雄個案看房市最後一根稻草……都更後供給暴增15倍

房市新聞 > 產業動態 發佈日期:2019/05/15
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房市最講「話題性」,隨著各大媒體三天兩頭一高雄,有房仲業者就發現,2019年第一季的全國買賣移轉棟數當中,高雄的占比來到14%,與景氣高點相比增加4個百分點,直言當地房市熱度明顯增加。不過,有學者卻說,其實連當地建商都不敢大意,除了餘屋過多、人口老化,未來都更、危老改建恐怕也會形成一種壓力,有個案子,都更後供給竟暴增15倍之多。

談起全台房市,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言已出現「新南向趨勢」,包括產業開始往中南部擴廠,帶動區域房市需求增加,以及開發商前進中南部買地推案,增加新住宅供給等等,「中南部的房價大概是台北市的三折左右,對於一般自住客負擔相對輕鬆,所以就算北部房市修正後交易量萎縮,但台南高雄的移轉棟數表現還是相對穩健。」

「受惠於房價相對平價,因此中南部地區房市波動幅度不像北部顯著,……高雄市則是增加最明顯的區域,移轉棟數占全國比例從10%增加到14%,主要還是高雄市持續有重大建設投入,房價所得比也落在上班族可負擔的範圍,加上選後房市的話題性與能見度提高,所以今年前四月移轉棟數就以高雄表現最為突出。」他說。

曾敬德認為,從移轉棟數的結構觀察,南台灣頗有崛起的態勢,北台灣雖然買氣復甦,但受限於房價水準較高,不容易出現大幅度反彈,「近年許多產業也開始往南部移動,也會有利房市的需求緩步增溫。」

都更完6戶變95戶,房市供給量恐暴增

針對高雄房市熱度,前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰卻說「那只有在選完的兩個月內」,並透露,連一家與自己熟識的當地建商老闆也默默悲觀著,「那個老闆就跟我講,選完兩個月,他大概賣了二十幾戶、十多億有吧,因為他的個案坪數都大一點、總價高一點,本來就不可能馬上賣完,不過,選後有這樣子的成績,一開始他覺得還不錯,……」

「可是,到了後來,他也認為高雄不大可能一直很好啦,因為實際購買力畢竟沒有那麼大啊。你看,現在高雄的人口在減少,其實房價也高了嘛,連商圈也是阿,不只台北,高雄那邊新崛江也在衰退啊……而且還有一個問題,他們很多中古屋大樓單價在10萬以下的存量也滿大的。」他說。

莊孟翰還舉例,有一家公司在高雄買地,近期想要出售,過程中就遇到不少買方提出質疑,「大家認為那邊房屋銷售的速度並不會太快,所以最後都比較傾向用合建的方式去談。……另外,也有台北的大建商去高雄推案,設定一坪賣25萬,但即使是這樣的價格,他們也不認為會很容易去化,因為判斷高雄那邊的存量滿大的,應該說,看好這一波的預售屋存量還滿大的。」

「我再講一個,我們最近審查高雄的都更案,有一個例子,是420坪的基地,因為中南部大多是透天厝,所以裡面其實只有6戶,你知道嗎,等到都更完了以後,蓋起來會有幾戶?95戶,等於一口氣就多了15倍的供給出來,而且,隨著老舊房屋增加,以後都更變多,這樣的狀況會更嚴重,全台灣都一樣,這也會是造成將來房市難以往上的原因之一。」他補充。

短期利多看台商,學者:長期看衰

短期而言,莊孟翰認為,今年房市唯一的利多就是台商回流,「今年應該會有5000億資金進來,但中間有多少到高雄,會創造多少就業機會,都還要觀察。我認為,產業如果能好,產生就業、所得增加,短期還是有機會往上,只是,目前還看不到高雄有真正成效,……畢竟,要真的有人進來建廠,真的產生工作機會,而不是嘴巴講講就能賺錢啊,對不對?」

那台商會去高雄嗎?他說:「只有兩種台商會去,第一種是本來就有地緣關係的,第二種是打算在那邊建廠的,但其實,對房市的影響應該還是有限啦,因為那邊存量太大了,至少也有幾萬戶,短期可能出現一些波動,……不過,長期恐怕會跟日本一樣──往下。」

長期而言,他看衰台灣房市,「現在台灣的房屋存在『八高』問題,高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔比,如果哪天利率再高就死定了。……更重要的還有人口變遷,現在大家晚婚又不生小孩,台灣慢慢也會走向日本的拋物線形狀,他們人口從2008年最高點的1億2800多萬,預計到了本世紀末只剩5100萬,所以大家乾脆都不買房了。」

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